아휴! 나 모텔 안해? 아니 숙박업 안해, 그런데 한편에선? (2020.3월 숙박매거진 기고) > 이대표 모텔이야기 | 모텔사랑

아휴! 나 모텔 안해? 아니 숙박업 안해, 그런데 한편에선? (2020.3월 숙박매거진 기고) > 이대표 모텔이야기

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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
매매 아산신정호모텔
    • 매매가
    • 11억
    • 융자
    • 8억
    • 면적
    • 대지 925 ㎡ / 건물 645 ㎡
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매매 순천그릴무인텔
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임대 영흥파파호텔
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    • 대지 560 ㎡ / 건물 1,100 ㎡
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    • 객실수 20 / 특실수 10
매매 강까무인텔
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임대 부산왕성호텔
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매매 온양표시나모텔
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    • 매매가
    • 17억
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임대 서산태평성대호텔
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매매 예산심봤어무인텔
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매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
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    • 융자
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매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
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매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
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    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
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임대 파주힐링무인텔
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    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
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    • 객실수 46 / 특실수 12
매매 서울신나리호텔
    • 매매가
    • 85억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 240 ㎡ / 건물 1,240 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 12
  • 아휴! 나 모텔 안해? 아니 숙박업 안해, 그런데 한편에선? (2020.3월 숙박매거진 기고)
    • 이길원 20-03-05 23:30 781회

아휴! 나 모텔 안해? 아니 숙박업 안해, 그런데 한편에선? (2020.3월 숙박매거진 기고)

숙박업을 포기하는 업주들이 늘고 있다. 이제 숙박업을 안한단다. 그런데 또다른 한 쪽에서는 모텔을 사다라라고 한다. 리모델링할 물건을 찾는다. 또 한 쪽에서는 매출은 상관없으니 아주 노후된 썩은 모텔을 사달라고 한다.

중개업자 입장에서는 이런 투자자들이 나서며 모텔에 대한 상권을 분석할 필요가 없어졌다. 이런 거래는 숙박업을 전문으로 하는 전문성이 그리 필요치 않다. 땅의 미래가치를 볼 줄 아는 것이 중개업자에게 더 필요한 요소가 된다. 썩은 모텔, 노후시설의 모텔, 업주가 포기한 모텔만 찾으면 된다. 땅모양이 해당 숙박업소의 가치를 만들어 낸다. 매출은 이전과 같이 커다란 가치평가의 요소가 되지 못한다.\


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2020년 둘 중의 하나를 선택해야 할 처지가 되었다.
내가 가지고 있는 모텔, 호텔, 펜션의 숙박업을 포기하던지? 아니면 과감하게 투자하여 그럴싸한 차별화라는 키워드를 살려 리모델링을 하던지? 2007년 이래 또한번 리모델링 바람이 일어날 것으로 보여진다. 헐리는 모텔들이 급격히 늘어날 것으로 보여진다.

이번 코로나19의 사태가 숙박업포기를 결심하게 만드는 결정적인 요인이 되고 있다. 2004년 중반이후 관광숙박산업은 많은 우여곡절을 겪어 왔다. 한 번을 벼락같이 붐이 일기도 하고, 한 번을 정치, 경제상황을 불확실성, 사회불안요소의 발생으로 지옥을 다녀오기도 한다.

그래도 호텔, 모텔숙박업을 그리 쉽게 포기하지는 않았었다. 숙박업의 포기대신 혁신적인 변신을 선택했다. 과감한 투자를 선택했다. 관광산업, 관광숙박업, 러브호텔의 지속적인 경영의 변신, 혁신을 유지하는 것도 이제 지친 모양이다.

자금여력이 있는 업주, 투자자일수록 과감하게 숙박업을 포기한다. 주52시간 근무, 소득주도성장, 최저임금의 급격한 변화는 물가상승과 함께 더 이상 자영업중 숙박업을 유지하기에는 일반적으로 이해되는 일반 낮시간에 근무하는 업종과는 달리 365일, 휴일이 없는 상황에서 주로 밤에 불을 밝히고 근무해야하는 숙박업에서는 야간근무를 해야하는 현실적인 상황에서 특별한 대안의 운영, 경영의 시스템이 도입되지 않는다면 기존의 근무형태로는 해결하기 쉽지 않은 아주 커다른 숙박업 지속의 장애요인으로 대두되고 있다. 어렵게 숙박업 신축허가를 내서 운영하고 있던 최상위급의 숙박업의 허가 가치로 여겨졌던 숙박업포기선택의 결정적인 요인이 되고 있다.

일부 초특급호텔들은 지난 몇 년간에 걸쳐 대대적인 최고급시설로 리모데링공사를 진행하고 있다. 그러나 중저가비즈니스호텔의 경우는 조금 다르다. 100실에서 150실 내외의 작은 객실공간으로 객실 수만으로 경쟁를 해왔던 정책적인 지원으로 탄생한 서울 및 지방이 중소형 비즈니스호텔들은 숙박업의 지속과 포기의 어려운 결정의 순간에 봉착하고 있다.

지난 10여 년전의 지방소재 중소형 관광호텔의 몰락과는 또다른 관점에서 바라보아야 한다. 이전의 지방소재의 중소형 관광호텔들이 지방 중소도시를 대표하며 부대시설위주의 영업을 하며 호텔업을 개발한 결과, 모텔이란 상품의 질적 시설고급화와 서비스개선으로 소비자의 니즈에 발빠르게 변화를 이루면서 지방소재 중소형호텔들의 부대시설위주의 영업력을 객실공간의 고급화, 접근성의 개선으로 경쟁력을 갖추면서 객실공간의 시설노후화 및 공간의 협소로 경쟁력을 잃기 시작하며 지방소배 중소형관광호텔들이 사라졌다면 최근의 중소형 비즈니스호텔들의 경쟁력은 정부정책에 의한 공급과잉과 관광소비자의 감소 및 해당 관광숙박업소들의 부대시설의 영업력의 부재에서 발생한 것이기에 더욱 그 충격이 크다.

중저가 비즈니스호텔들의 몰락은 주변 중대형모텔은 물론, 소형모텔에 큰 영향을 미치고 있다. 중저가 비즈니스호텔들이 매출감소를 이겨내기위해 가격경쟁를 하고 있는바, 시설, 규모, 서비스에서 열악한 경쟁력을 견지하고 있던 모텔 등의 소형장르의 숙박시설들은 더 낮은 가격에 매몰되고 있다. 줄어든 관광숙박소비자를 유치하기위해 시설경쟁, 서비스경쟁보다 과열한 가격경쟁에 너도나도 뛰어 들기 때문이다.






중소형 모텔들은 그나마 인력감소, 비품수준의 조정과 지출절약 등으로 어려운 정치, 경제의 현상황를 견디고 있지만 중소형 비즈니스호텔등의 100실 이상 규모의 중대형 관광호텔들은 부대시설의 매출과 인력비용상승, 운영지출의 급격한 상승, 반면에 숙박매출은 감소하는데다 시설의 노후화로 또한번의 리모델링의 주기를 맞게 되면서 시설고급화를 리모델링공사을 할 것인가? 아니면 차라리 관광숙박업을 포기할 것인가?에 대한 고민에 빠졌다.

실제로 지난 해에는 서울 명동 소재의 객실 90실의 B호텔이 관광숙박업을 포기하고, 서울 영등포소재의 G호텔이 관광숙박업을 포기하고 오피스텔을 신축 중에 있으며, 서울 은평구 소재의 G, H, Y모텔이 건축업자에게 매매가 이루어져 소형도시형생활주택이 건축될 예정이며, 양도세의 부담으로 매매보다 숙박업소을 포기하고 직접 소형주택을 건축하는 사례도 늘고 있다.

서울 을지로 소재의 객실 140실 규모로 6-7년 전만해도 월매출 4-5억을 달성하며 관광호텔 숙박업의 호황을 누리던 T관광호텔도 지난 3-4년의 불황을 이겨내지 못하고 경매에 노출되더니 낙찰자 또한 관광숙박업의 영업수익이 감소하면서 과감하게 관광숙박업을 포기하고 오피스텔을 신축하려고 한다.

초특급호텔들은 규모, 위치, 서비스의 경쟁력을 기반으로 더 과감한 시설투자 및 서비스개선에 투자를 하며 경쟁력을 갖추고 있는 반면, 정부 정책의 지원으로 급격하게 들어섰던 중저가 비즈니스호텔들은 지난 3-4년 간의 경제불황을 이겨내지 못하고 경매에 노출되던지, 아니면 그렇게 숙박업 투자불패의 신화를 믿고 신축했던 관광숙박업을 포기하며 소형주택의 신축으로 용도전환을 시도하고 있다.

모텔들도 마찬가지의 경험을 하고 있다. 땅이 우선이다. 땅의 가치가 모텔의 가치가 되어버렸다. 매출에 의한 수익률의 가치가 지속적인 경제불황과 관광숙박소비자의 감소로 엇박자가 드러나고 있다. 숙박업의 매출과 숙박업의 지난 2-3년간의 매출에 의한 수익률의 근거는 더 이상 경쟁력을 지속견지하는 것에 대한 신뢰가 깨지고 있다.

아! 나 이제 모텔 안해?


2020년은 2004년에 버금가는 모텔숙박업의 불황이 닥쳐올 것으로 보인다. 이미 지난 2년 전의 매출과 비교하면 대부분의 모텔, 호텔들이 30%이상의 매출하락과 급격한 수익률감소를 겪고 있다.
그야말로 총체적인 숙박업의 불황이다. 지난해 12월 중국 우하나에서 처음 발생한 뒤 전 세계로 확산된 중국발 코로나19 (코로나바이러스감염증-19, 우한폐렴)의한 호흡감염질환의 영향으로 경제전반이 멈추다시피하고 있다. 2월 중순에 들어서면서 코로나19의 공포가 점점 사라지고 있기는 하지만 그 여파로 자영업의 불황은 더 깊어지고 있다.

2020년은 그러지 않아도 지난 4-5년 간의 경제불황의 지속적인 침체로 시설고급화, 서비스개설, 가격경쟁으로 숙박업의 경영에 많은 어려움이 가중되고 있던 차에 시설고급화보다는 개성있는 차별화를 위한 아이디어 시설경쟁을 위한 리모델링바람이 불 것으로 예상되었었으나 코로나19 감염질환으로 인한 심리적인 투자심리 위축은 시설고급화보다는 시설청결관리위주의 리모델링공사로의 컨셉트로 투자상황이 변화하고 있다. 시설고급화의 경쟁이 더 이상 가격경쟁에서 벗어날 수 있을 것이라는 확신 없기 때문이다.

기존의 숙박시설 중에는 숙박업의 포기보다 숙박업부동산가격의 포기로 숙박업에서 벗어나고 하는 숙박업주들이 노출되고 있다. 경매와는 다르다. 급매다. 경기도 여주소재의 P무인텔은 객실 17실로 한때는 월매출 3000만 원이상을 달성하며 매매가 21억을 호가하기도 하였다. 19억의 매수자가 나타났으나 매도를 거절했다. 그러나 최근에는 주변에 숙박업소들도 많이 신축되었고 경제상황이 변하면서 월매출은 1000만 원대로 하락하였고 매매호가도 10억 원대로 매매가격을 포기하고 있다.

대도시 역세권의 모텔들은 매출이 하락하여도 땅값의 가치가 상승하면서 부동산가치로 매출하락의 수익률을 차치하고 매매호가가 상승내지 호가유지를 하는 사례다. 실제로 적정한 가치가 형성되면 숙박업을 포기하는 것과 동시에 건축업자들에게 매매가 이루어지고 있다.

그러나, 모두가 숙박업을 포기하는 것은 아니다. 서울 종로구에서 W호텔을 운영하는 김모대표는 이런 시기에 숙박업에 적극적으로 투자해야 한다며 인근 숙박신축허가가 가능한 종로구 소재의 땅을 매입하여 숙박업신축를 도모하고 있다.

주거용 건축업, 기타 다른 업종에서 성공한 사람들 중에는 숙박업의 미래가 밝다고 보는 이도 많다. 대한민국 관광숙박산업의 미래는 밝다고 보는 것이다. 그들은 현재 자신들이 성공적으로 이끈 다른 업종에서의 노하우를 바탕으로 새로운 숙박업 컨셉트를 실현하기위해 급매, 경매에 노출된 숙박업시설의 매입투자에 나서고 있다. 임차위주의 숙박업을 운영하던 임차인들이 월세보다 이자을 내기위해 모텔매입에 나서기도 한다.

부동산이 뜨면 그 지역에 모텔숙박업부동산거래도 빈번하게 이루어진다. 모텔숙박업의 포기시 소형주거용부동산으로의 용도전환이나  상업용부동산으로의 용도전환으로 부가가치를 실현할 수 있다고 믿고 있다. 숙박업부동산의 최종적인 부가가치창출은 역시 부동산가치의 상승에 의한 자본이득의 실현이다.

이런 와중에도 환경개선, 서비스개선, 시설개선으로 영업력이 좋아지거나 매출을 유지내지 지속하는 숙박업소들도 있다. 인천 남동구 어항소재의 E모텔은 주차장을 확장하고 시설고급화와 서비스을 개선하여 객실 50실로 지난해 월평균 월매출 1억3000만 원대에서 월매출 1억4000-5000만 원대로 월1-2000만 원이나 상승시키는 기염을 토하는 모텔도 있었다.

똑같은 어려운 환경에서도 그 어려운 환경의 실황을 분석하고 극복하려는 의지 및 개선의 실행으로 고객을 불러들이며 매출상승은 물론, 수익률까지도 상승시키는 특별한 경영,운영능력을 가진 경영자가 있기도 하다. 숙박앱이 내 모텔의 매출을 좌지우지하기 전에는 대부분의 경험 많은 모텔리어, 지배인들이 모텔, 부띠크호텔이 매출을 올려주고 수익률을 올려주는 운영,경영전문가로 나서기도 했다. 그러나 어느 순간, 그들이 무조건 숙박업 운영전문가라로 할 수 없는 상황이 전개되고 있다. 그들이 숙박고객을 만나기위해 손쉬운 영업전략 방법으로 숙박앱에만 매달려왔기 때문일 수 있다. 이런 모텔리어들의 전문성의 영역이 개성있는 차별화된 영업전략의 수립과 실행보다 숙박예약앱의 울타리 안에서 가격경쟁에 몰입되고 있었을지도 모른다.

최근의 숙박업의 경쟁력은 가격경쟁력이 최고로 숙박고객을 유치할 수 있는 개연성이 크지만, 그 보다고 더 큰 매출상승과 수익률상승을 실현하는 숙박업소들은 시설고급화는 물론, 위치의 잇점, 희소성의 잇점, 개성있는 차별화의 컨셉트, 서비스의 개선으로 숙박소비자를 내 숙박업소로 불러들이고 있다.

매출만큼 지출을 절약할 수 있는 방법, 절세, 유능한 인재를 품을 수 있는 인력관리, 시설관리, 차별화된 서비스개선, 똑같은 요리에서 맛집만의 경쟁력을 일루는 특별한 요리레시피가 있듯이, 내 모텔만이 할 수 있는 서비스, 시설, 가격의 레시피가 있어야 한다. 그것은 내 모텔,호텔,펜션,게스트하우스, 유스호스텔만의 자랑거리가 될 것이다. 그 자랑거리의 울타리의 경계는 허물어야 한다.

한 때는 미세먼지로 공기청정기가, 비즈니스맨들을 위한 세탁서비스가, 이벤트 숙박고객을 위한 이벤트객실공간이, 러브호텔의 이미지를 탈피하기위한 로비공간이, 재미있는 체험을 위한 루프탑의 공간활용이, 먹거리가, 게임, 영화를 즐길 수 있는 시설이, 편안한 휴식을 위한 욕실공간이 경쟁력의 테마가 되기도 했다. 어떤 시기에는 객실 수가, 어떤 시기에는 넓은 객실공간이, 또 어떤 시기에는 주차장공간의 확보가, TV, 컴퓨터, 영화시스템, 게임관련 공간의 확보가 경쟁력이 되면서 숙박시설의 경쟁력은 숙박소비자의 의지를 뛰어넘는 깜짝놀랄만한 개성있는 차별화의 자랑거리를 만들어내는 것이 고객유치의 아이템이 되고 있다.

아! 나 이제 모텔 안해? 라는 의기소침보다 이런 시기에 나만의 특색있는 남과 다른 모텔숙박업을 만들어 볼까? 라고 고민해보지 않으시렵니까?

어차피,
이런 극도의 어려운 상황은 누군가에게는 곧 새로운 투자의 기회를 만들어 주게 될 것입니다.

서울 중구의 중심부 을지로에서 한 쪽에서는 관광호텔숙박업을 포기하고, 그 건너편의 한 쪽에서는 새로운 관광호텔숙박업시설이 신축되고 있었다.

우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038
          저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
               전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
               전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
               모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
               한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
               각 대학 및 매경 등 숙박업관련 특강 다수
               순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
               유튜브검색: ‘잘잘잘TV’ 크리에이터

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작성자 : 이길원 | 작성일 : 2020-01-30 | 조회수 : 534
  • 반텔을 아십니까?(숙박매거진 2020.1월기고)
  • 반텔을 아십니까?(숙박매거진 2020년 1월 기고)반값이란 말은 많이 들었을 것이다. ‘반반’이란 키워드가 많이 등장한다. 이것도 저것도 아닌 것은 아닐까? ‘죽도밥도 아니다’라는 말은 정체성이 없이 쓸모없어…
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2020-01-18 | 조회수 : 289
  • 모텔에서 자살하는 사람들이 많다? 강력 대응 고객응대 적극…
  • 전국 모텔, 호텔들이 비상이다.  모텔에서, 호텔에서, 펜션에서 자살을 시도하는 사람들이 많다.  그간에 모텔에서, 호텔에서, 펜션에서 자살을 하는 일이 없었던 것은 아니지만 요즘 사회, 경제, 정치적으로 불안한 현상이 지속되면서 자신을 포기하는 사람…
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-12-06 | 조회수 : 530
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-10-31 | 조회수 : 455
  • '사실을 말해줘' 호텔 vs. 모텔? by esquire
  • esquire 매체에서  호텔과 모텔의 차이를 소비자 입장에서 풀이를 한 기사가 있어 소개한다. 호텔 갈래요, 모텔갈래요?'내 기준에 호텔과 모텔의 차이는 1층에 화장실이 있냐 없냐뿐인테 말이야." 권헌준 씨의 섹스관…
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-09-09 | 조회수 : 784
  • 숙박업소 1만개 없어진다? 내 모텔은?(숙박매거진 2019…
  • 숙박업소 1만개 없어진다? 내 모텔은?(숙박매거진 2019-09월 원고)최근 개인사업자 대출 연체율이 상승하고 있다고 한다. 자영업자의 채무상환능력이 하락하고 있다. 업황부진이 주요인으로 도소매 및 음식숙박업의 연체율도 상승하고 있다. 부동산임대업이 …
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-09-05 | 조회수 : 832
  • 왜냐고 묻지마라? 그냥 시세가 20억!
  • 20억 원 아파트?'왜?' 냐고  묻지 마라.'왜?!'  라고 묻고 있는 동안,  그 아파트의 가격은 더 올르고 이미 가질 수 없는 그림의 떡이 되어 버리곤 한다.서울 흑석동의  A 재개…
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-08-18 | 조회수 : 356
  • 왜? 둘이만 있어야 하는 거여요?
  • 둘이여야  완성일까?짝을 맞춰야만 기분이  좋아지는 것일까?짝수여야만 보기 좋은 것인가?홀수는 늘 외롭고 행복의 감성이 충만하지 않은 모자람으로 표시되어야 하는 것일까?\BTS,방탄소년단은 7명의 멤버가 대한민국을 넘어 세계의 아이돌…
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-08-17 | 조회수 : 294
  • 지금도 대학상권을 믿으세요?
  • 알바 축소 영향으로 여대생이 지갑을 닫고 있다?대학가상권 흔들, 어두운 그림자 여대생들이 지갑을 닫았다.  대학가 상권의 신뢰에 금이 가고 있다. 대학상권에 어두운 그림자가 드리우고 있다.유동인구 20대 집중상권, 알바 등의 감소로 …
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-08-17 | 조회수 : 220
  • 월세 내는 놈, 이자 내는 년! 지난 2~3년을 돌아보니?
  • 월세 내는 놈, 이자 내는 년! 지난 2-3년을 돌아보니? 상업용 부동산투자에는 남자가 강하다. 주거용 부동산투자에는 여자가 강하다. 맞는 말일까? 중개업을 30여 년 가까이 하다보니 그게 맞는 말이다. 남자는 간이 작도, 여자는 간이 크다. 남자는 …
작성자 : 이길원 | 작성일 : 2019-08-17 | 조회수 : 349
모텔투자가이드
  "홍보가"기가막혀
황토구들장의 황토방 객실에서 일상의 피로, 스트레스를 확 풀어버리세요!!…
작성자 : 이길원 작성일 : 2020-03-14 조회수 : 1,772
1. 전주혁신도시 인근 차량3-4분 거리에 위치한  1실 1주차…
작성자 : 이길원 작성일 : 2019-09-23 조회수 : 3,284
충북 단양 강변호텔이 변하고 있습니다.당신의 아름다운 여행을 위한&nbs…
작성자 : 이길원 작성일 : 2019-07-18 조회수 : 4,052
풍경과 휴식이있는 콘도형 파인트리 가족호텔좋은날 좋은여행 풍경과 휴식이있…
작성자 : 이길원 작성일 : 2019-06-29 조회수 : 4,329
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