투자자의 성향을 파악하라! (조회:777 추천:4) 2005-11-27 > 전문가 칼럼 | 모텔사랑

투자자의 성향을 파악하라! (조회:777 추천:4) 2005-11-27 > 전문가 칼럼

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  • 투자자의 성향을 파악하라! (조회:777 추천:4) 2005-11-27
    • 이길원 17-02-17 10:46 180회


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투자자의 성향을 파악하라! (조회:777 추천:4) 2005-11-27

 

백화점에서 일반 소비자들은 평소 상품을 구입할 때 어떤 요소를 고려하여 상품을 선택하며 구매라는 실질적인 행동으로 이어질까?

 

아마도 평소에 생각해두었던 여러가지 다양한 요인들이 여러가지상품을 선택구매하는데 복합적으로 작용하게 될 것이다.

 

왕창세일 기간 중에 필요한 품목을 명시해 두었다가 한꺼번에 구매하는 구두쇠 전략을 사용하는 알뜰파의 소비자가 있을 수도 있고, 바로 현장에서 쓰임새와 모델명에 따라 구입하는 실용파의 소비자가 있는가하면, 필요에 의한 물건구입보다는 충동 구매에 의한 물건 구입을 하는 소비자등 다양한 구매력의 소비자들에 의해 매출이 오르락내리락하며 백화점의 하루는 시작과 끝을 알리게 된다.

 

1. 투자자의 선택요인

 

모텔투자에서도 마찬가지이다.

 

일반적인 모텔 투자자들이 첫번째로 손꼽는 선택구매욕구요인은 다른 부동산상품에 비해 수익율이 높다는 것을 전제로 한 해당모텔의 매출분석이다.

 

투자비용을 대비하여 얼마나 많은 투자수익을 창출할 수 있는가의 여부에 따라 투자비용의 크기가 달라지며 투자금액의 적정성은 투자선택의 가장 중요한 요인이 된다. 그 다음에 고려하는 사항이 부동산측면에서 장기적으로 가치가 상승하겠느냐라는 거래빈도수의 환금성 여부와 투자환금가치의 상승여부를 투자선택의 구매전략에 고려할 것이다.

 

그러나 이러한 구매선택요인들은 아주 기본적인 모텔매입시의 필수조건으로서 컨설팅 전문가들이나 중개업자들의 필수적인 고려사항에 속하는 것으로서 모텔의 일반적인 매매조건이면서도 이 둘 중 하나만 만족스러워도 모텔투자에 관심이 있는 투자자는 일단 그 해당모텔에 대한 선호도가 강도 높게 높아지게 된다.

 

더나아가서 모텔 투자자들의 성향을 분석해보면 모텔의 매입조건 중 특별한 경우를 제외하고는 모텔의 외관을 중요시하는 투자자와 객실및 내부시설의 성실도에 비중을 두고 해당모텔에 대한 만족도를 추구하는 투자자로 크게 나눌 수 있다.

 

이러한 매물분석성향은 투자자들의 개인적인 선호도이며 모텔을 관여하는 컨설턴트나 중개업자가 이러한 투자자들의 투자마인드를 미리 간파할 수 있다면 모텔에의 투자유치는 한결 수월해 질 것이다.

 

2. 모텔의 첫인상

 

예를들어 맞선을 보는 사람이 대부분 첫 인상에 이끌리는 것과 같은 이치이다. 그 사람의 됨됨이나 장기적인 발전성, 성격 등은 점차 겪어봐야 할 사항이며 그러한 여러 만족도가 충족된다 하더라도 첫 인상이 마음에 들지 않을 경우 웬만해선 일단 그 사람을 선택하기가 쉽지 않기 때문이다.

 

한편 모텔의 외관을 중시한 인테리어나 조명 등은 모텔의 첫 인상을 좌우하는 중요한 요인이기도 하며, 투자자의 첫 인상을 움직일 수 있는 요소로 매매나 투자시에는 의외로 상당히 중요한 선택요인으로 작용한다 할 것이다.

 

이는 모텔이용 소비자들의 성향과도 밀접한 연관성이 있다.

 

A 과장님이 업무차 일정의 어느 지방에 출장을 가서 숙박시설로서 모텔을 선택하여 숙박을 하고저할 때 그 지역 숙박시설에 대한 정보가 없다고 가정할 때 A 과장은 어떤 모텔을 선택할까?

 

일단 내부시설은 보지 않은 상태이기 때문에 겉치레가 아름답고 가시적으로 눈에 띄는 모텔의 겉모습을 보고 선택하여 체크인을 하게 될 것이다.

 

그 다음에 내부시설을 볼 수 있으며 실망할 수도 있고 만족할 수도 있다. 다만, 장기 숙박을 해야 할 경우에는 주변의 모텔시설을 일일이 체크할 수 있는 시간이 주어지며 성향에 따라 내부시설의 만족도와 외부이 화려함 중 선택의 비중을 두어 밝은 조명과 화려한 조명이 있으면서 내부시설까지 괜챦은 모텔이나 외부의 모습은 조잡하나 내부객실이 청결하고 깔끔한 모텔중 어느 모텔을 선택하게 될 것이다.

 

은은한 외관에 지중해풍의 편안한 겉모습의 미적감각을 추구할 경우에는 요란한 조명발의 화려함을 갖추지 않았다 하더라도 이용자의 성향에 따라 내부객실의 시설의 고급화에 관계없이 모텔을 선택하는 경우로 내부시설은 그 다음 단계의 호기심으로 넘어가게 된다.

 

이러한 현상에서 볼 수 있듯이 모텔의 투자자들은 모텔의 첫 인상을 굉장히 중요시 여기는 경향이 강하다. '필이 꽂혔다'라는 어귀에 걸맞에 내부시설과 매출이 조금 떨어진다 하더라도 필이 꽂힌 경우에는 웬만해서는 말릴 수 없는 인연으로 가는 현상이 일어난다. 그것이 구매력의 선택이다.

 

이런 투자자들의 특징은 많은 여유자금이 있거나 초보자들의 경우에서 쉽게 발견할 수 있으며 다른 투자요인에 비해 첫 인상을 모텔선택의 비중에 상당히 부여한다.

 

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3. 모텔의 내부성실도로 선택

 

또 다른 그룹의 모텔투자자들의 성향은 외부시설은 크게 염두에 두지 않고 내부시설, 즉 객실의 비품이나 내부조명, 청소상태, 디스플레이, 동선 등 객실내 설치물들의 배치와 가치등 내부적인요인들을 선택의 비중으로 우선시 하는 경우도 있다.

 

모텔 투자시 선택비중의 가중치를 외부요인에 적게 두거나, 크게 관심갖지 않는 경우로 모텔의 현재보다는 좀 더 먼 미래가치를 내다보는 경우로 미래가치를 창출할 능력을 가진 꼼꼼한 투자자나 자본력이 약하여 현재의 낮은 가치의 평가를 받고 있는 매물에 투자하기를 원하는 투자안전성에 더 비중을 두는 소심한 성격의 투자자들의 특징으로 볼 수 있다.

 

이런 선택성향의 투자자들은 당장의 수익률을 염두에 둔 투자로 자금력이 약하거나 약간 부족한 경우로 현실적으로 당장 모텔투자에 적극적으로 나서는 투자자들이다. 투자자금력이 약하므로 모텔선택에서 선택의 폭이 소극적일 수 밖에 없다. 절대로 투자에 실패를 해서는 안된다는 강박관념이 있다.

 

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4. 모텔투자자의 투자선택성향 파악이 중요하다.

 

물론 일반적인 투자자들의 경우 모텔전문 컨설팅 업체들은 위의 두 가지를 모두 만족하는 모텔을 추천하는 것이 일반적인 현상이나 투자자들의 성향을 미리 간파한다면 한결 수월한 모텔투자의 접근이 가능하리라 생각된다.

 

아무리 뛰어난 수익률과 모텔의 특징이 두드러지게 나타난다 하더라도 투자자들의 성향을 모른다면 투자유치로 접근하기가 그만큼 어렵기 때문이다.

 

어느 모텔이나 투자자들은 있게 마련이다.

 

모텔 관련 컨설팅 전문가들이나 중개를 전문으로 하는 분들에게 꼭 당부하고저하는 것이 주인은 따로 있다는 것이다.

 

아무리 낡고 허름한 노후시설의 모텔일지라도 주인은 따로 존재한다. 높은 수익률과 뛰어난 부동산가치를 가진 모텔의 건물형태를 유지한다 하더라도 결국엔 주인은 존재한다.

 

전국적으로 대략 4만여개의 모텔이 숙박업을 영위하고 있지만 임대모텔이 약 50% 라고 가정했을 때 일반적인 임대기간을 2~3년정도로 기간을 봤을때 대략 1만여개가 넘는 모텔들이 2~3년을 주기로 어떤 형태로든 주인들이 바뀌고 있다는 것을 어림잡는 현실로 감안했을 경우 투자자들의 성향파악이 선행된다면 지금보다도 훨씬 설득력이 있게 모텔투자자들을 유치할 수 있지 않을까하는 기본적인 생각을 갖길 바란다.

 

 

모텔만큼 다양한 변화가 존재하는 부동산상품은 없다고들 하지만 한편으론 쪽집게 도사처럼 모텔의 특징과 투자자들의 성향을 파악할 수 있다면 모텔투자선택은 한편으론 단순하다고 볼 수 있다.

 

노력한 만큼의 결과가 나오는 것이 일반적인 노력에 대한 성과의 현상이지만 더욱 세심한 분석하에 광범위하게 노력한다면 기대하지 않은 곳에서의 성취감도 충분히 노려 볼 만한 것이 모텔투자및 운영의 특징이다.

 

모텔의 매출이나 비용내역 및 부동산가치의 정확한 분석은 필수적으로 필요하다.그에 걸맞게 또하나 꼭 파악할 것이 있다.

 

투자자의 투자선택성향을 파악는 것이다.

 

그러면 한결 설득력을 갖추고 모텔의 투자자들을 유치할 수 있을 것이다.

 

이는 곧 모텔관련 전문가들의 살아남는 지름길이기도 하지만 모텔투자에 능력있는 투자자들이 진입하게 함으로써 모텔이란 숙박산업의 발전을 촉진시키는 일이 될 것이다.

 

2005-11-27

글쓴이: 소인섭

 

모텔사랑/우산 쓴 고양이

이길원

www.motelsarang.com

 

 

 

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