쑥대밭 숙박업, 부동산으로 견디나?(숙박매거진 20. 11월 기고) > 실전투자

  아무리 어려운 경제적 불확실성 속에서도 관광숙박산업의 투자방향은 정해져 있었다. 투자해야 할 시설과 아이템의 방향성, 콘셉트가 명확하기 때문이다. 그러나 코로나19가 발생한 이우에는 소비트렌드가 급격히 변화하고 있다. 관광숙박산업도 큰 변화의 흐름을 맞이하고 있다. 이길원가 이 같은 변화를 진단했다.

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북한강변의 위치의 잇점으로 경쟁력을 확보하고 있는 숙박업소들

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쑥대밭 숙박업, 부동산으로 견디나? (숙박매거진 20. 11월 기고)

모텔의 매출이 급격히 감소하고 있다. 가히 예전에는 겪어보지 못한 무대책의 상황이다. 아무리 어려운 정치, 경제, 정책의 불확실성에서도 투자방향은 정해져 있었다.

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시설고급화, 이미지 변신, IOT의 경쟁력, 로비공간활용, 루프탑 활용, 청결한 객실, 가전제품의 활용, 침대의 고급화, 욕실공간의 변신, 조명관리 등 숙박업소가 경쟁력을 갖기위한 변신의 방향, 컨셉트가 보였다. 2020년 코로나19 감염병사태의 급격한 사회적 관계와 행태의 변화는 호텔, 비즈니스호텔,모텔, 게스트하우스 등 일부 숙박업장르에게 새로운 변신을 요구하고 있다.

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그러나 막상 변신의 요구를 받고 있는 모텔,호텔, 비즈니스호텔등은 확실한 생존전략을 찾지 못하고 있다. 그래도 숙박업의 변신, 변화의 방향이 모색되어야 한다. 코로나19감염병사태에서도 살아남는 숙박업장르를 반면교사로 삼아야 할 것이다. 변화해야할 모텔등 숙박업의 컨셉트를 알아보자.

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사회적거리두기로 결혼식의 문화가 바뀌고 있다. 스몰웨딩, 야외결혼식, 작은 콘서트 같은 결혼식이 이루어지고 있다. 그런 스몰웨딩에서 어떤 소품의 활용, 연출이 기존의 대형, 고급시설의 결혼식을 대체하고 있는 것일까? 조명, 꽃장식, 야외공간에서 이루어지는 색다른 결혼이벤트가 오히려 결혼식을 더 흥미롭고 감동적인 허니문으로 스몰웨딩의 결혼문화를 만들어 가고 있다. 모바일 청첩장을 받는 순간, 또 어떤 스몰웨딩, 야외결혼식이 만들어질지 기다려지기도 한다.

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1. 모텔이란 상품에서 실력이란 뭘까?

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 시설, 서비스, 청결, 아이디어, 실력이 팬덤(FANDOM)를 만든다. 홍보는 상상력의 발휘다. 타성에 젖지 마라. 조용히 나가는 손님보다 불평불만을 많이 토로하는 사람이 내 모텔을 살리는 진정한 조언자가 될 수 있다. 내가 못보는 것을 알려주는 선생님이다. 진정한 투자는 정보수집에서 머물지 않는 것이다.

성공하고 싶으면 바로 실행하고 움직이는 것이다. 상상이 고객을 유치하고 매출이 상승하면서 실력이 될 수 있다. 모텔이란 상품에서 실력이란 뭘까? 고객에게 공감을 얻어내는 것이다. 고객이 내 모텔을 찾아오게 하는 것이다. 찾아오는 것으로 그치는 것이 아니라 이용하고 즐거워하고 다시 다른 사람에게 알려주는 것이다.

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​객실의 바로 아래가 북한강이란 착시가 경쟁력인 R무인텔의 경쟁력

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  모텔이란 상품에서 실력이란 시설이 될 수도 있고, 서비스가 될 수도 있고, 청결한 객실관리, 시설관리 될 수도 있고, 남과 다른 차별화된 개성있는 아이디어의 실행으로 고객에게 새로운 체험의 기회를 제공하는 것이 내 모텔의 실력이 될 수 있다. 결국은 내 모텔의 실력은 매출을 상승시키고 수익률을 높이는 원동력이 된다. 내 모텔에 활기, 활력을 불어 넣는다. 멈추지 않는 상상력의 실행이 내 모텔의 실력을 만들어내는 동기부여가 된다.

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코로나19로 확 바뀌는 키워드를 내 모텔에 적용, 적응해가는 과정이 내 모텔이 매출을 올리는 실력이 될 수 있다.

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가족, 우리, 혼자, 재택근무, 마스크, 언택트, 경기불황, 배달, 온라인 쇼핑, 산과 들, 물, 환기, 키즈, 모빌리티산업, AI, IOT, 키오스크, 환기, 공기청정기, 바이러스퇴치, 청결, 건강, 조망권, 국내여행, 풀빌라펜션, 캠핑, 등산, 드론, 편안한 잠자리, 숙면, 침대, 욕실공간, 건강체크기기, 맑은 객실등의 키워드를 잘 활용한다면 내 모텔의 실력을 발휘할 수 있는 기회가 주어지게 될 것이다.

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모텔소유의 진정한 실력은 부동산가치의 상승과 자본이득의 실현이며, 모텔운영의 진정한 실력은 매출상승과 고객서비스, 자랑거리시설의 홍보로 얻어지는 수익률상승 과 영업이득의 실현이다.

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특별한 시설이 경쟁력인 부산의 한 호텔 객실의 한 부분풍경

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2. 시설보다 이미지, 이미지보다 시설?

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 코로나19의 경험해보지 못한 사회생활행태나 정치,사회,경제의 사회적인 변화는 이전에 경험해보지 못한 사회관계가 설정되고 있다. 배달서비스가 기본이 되고, 온라인 서비스, 온라인 소통, 슬로우의 생활방식, 우리끼리, 여행의 패턴이 달라지고 있다.

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사람들이 모여드는 곳을 피한다. 물이 있는 곳, 맑은 공기, 산을 찾는다. 주거공간도 협소한 공간에서 넓은 공간으로 이동하는 성향이 나타나고 있다. 모텔이라나 숙박업소에서도 무조건적으로 시설이 좋은 숙박업소만을 선호하지 않는다. 서비스질의 경쟁력도 더 이상 경쟁력이 되지 못한다. 건강을 챙겨주는 시설관리, 소독관리가 시설의 고급화만큼 고객의 마음을 사로잡는다.

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최근의 숙박소비자는 건강한 숙박업소, 쾌적한 숙박업소를 선호한다.  외국인 숙박고객을 구경하기가 쉽지 않다. 국내여행이 도발하기 시작하고 있다. 해외여행이 급격히 감소했다. 외국인보다 내국인이 내 숙박업소의 주고객이 되었다. 숙박업소도 도심에서는 스피드, 스마트컨셉트로, 외곽에서는 슬로우, 힐링이라는 키워드의 객실공간, 휴게공간이 마련되고 있다.

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숙박업소마다 내 숙박업소에서 무엇이 지리적으로, 공간적으로, 시설에서 경쟁력이 될 것인지 원포인트의 자랑거리를 찾아내는 핵심을 찾아야 할 것이다.

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3. 숙박업 단일용도보다 다기능?

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예전에는 다용도, 다기능의 숙박업소보다 원스킬 숙박만을 위한 공간으로 한 건물 전체가 숙박업소로 활용하는 것이 숙박업소, 또는 부동산의 가치와 영업이득의 실현에 큰 효과가 있었다. 그러나 경제상황이 장기적으로 침체되면서 단독모텔의 숙박업기능보다 다기능, 다용도의 숙박업소로 변신하고 있다.

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1층에 여러개의 점포가 허물어지고 주차장이나 숙박객실공간으로 변신을 꾀하던 상황이 1층, 2층에 숙박업소과 연계할 수 있는 다기능의 시설을 갖추고 있다.

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1층 또는 2층에 다른 업종을 입주시켜 그 곳에서 나오는 임대소득으로 숙박업소의 매출하락을 메꾸며 숙박업부동산의 가치와 수익률을 높이려는 시도가 이루어지고 있다. 매수자, 투자자도 그런 다기능의 숙박업부동산에 투자관심이 커지고 있다.

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​함께 그리고  혼자! 

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4. 혼자 즐겨라!

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모텔, 이제 둘이 만큼 혼자, 공동공간도 개별이 즐길 수 있는 공간으로 마련해야 한다. 모텔의 이미지를 변신시킨 원동력이 되었던 로비공간도 예전의 활용만 못하다.

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 보여주기 위한 공간으로 변하려하고 있다. 오히려 옥상공간, 루프탑이 경쟁력이 된다. 혼자 즐길 수 있는 공간을 마련해야 한다. 공간연출은 키워드와 맞아 떨어져야 한다.

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자랑거리를 만들어야 한다. 꽃, 물, 돌, 형태, 색깔, 공간연출, 쉼터, 휴식, 포토존, 사랑, 업무, 스포츠, 게임을 할 수 있는 공간을 연출해서 혼자 즐길 수 있는 아이템을 개발해보자. 내 모텔만의 자랑거리를 만들자.

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5. 상상하세요?

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 다른 업종에서 성공한 사례를 잘 봐두었다가 내 모텔의 공간에 응용해보자. 최근에는 업종의 선호도가 공감된다. 상상이 무조건 성공적인 아이템으로 귀결되는 것은 아니지만 공감대가 형성된 성공사례의 아이템은 업종을 넘나들며 소비자에게 공감대를 형성하게 한다. 상상을 실현, 실행하는 재미있는 공간을 꾸며보자.

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6. 숙박업소 한물 갔나?

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모텔이 한물 간 상품일까? 호텔산업의 불황이 끝없이 지속될까? 제주도의 한 곳에서는 숙박업소가 문을 닫고, 다른 한 곳에서는 숙박업소를 건축한다.

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서울 중구에서도 한 곳에서는 호텔숙박업을 포기하는데, 바로 옆의 한 공간에서는 200여실의 중저가비즈니스호텔을 신축한다. 서울,수도권에서, 아니 특히 서울의 도심 속에서는 모텔이란 숙박업소가 건축업자에게 큰 관심을 불러일으키고 있다. 모텔을 숙박업부동산으로 보지 않고 소형주택신축부지로 보는 것이다.

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그래서인지 신축모텔보다 여관, 여인숙, 파크 등 노후된 숙박업부동산을 좋아한다. 모텔보다 도시형생활주택, 오피스텔의 소형주택을 신축하며 소형주택임대사업을 하려한다.

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 그렇다고 호텔,모텔이 무조건 한 물 간 것만은 아니다. 언제든 자본이득을 발생시킬 수 있는 특별한 상품이기 때문이다. 모텔이란 숙박상품이 코로나19의 갑작스런 사회적거리두기로 관광숙박산업이 깊은 침체의 늪에 빠져있지만 그래도 내가 소유한 소규모의 모텔의 경우는 가족경영, 특별한 아이템 자랑거리의 경영으로 다른 업종에 비하여 소유의 부담이 적은 편이다. 풀빌라펜션, 독채펜션, 캠핑장등은 특별히 호황을 누리고 있기 때문이다. 당연히 모텔은 그런 모습을 찾아가게 될 것이라고 확신한다.

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호텔이 특별한 날에 먹는 소고기 미역국이라면 모텔은 언제든 부대끼며 먹을 수 있는 돼지고기 김치찌개다. 호텔은 품격을 지키는 공작새라면 모텔은 미워해도 혼자서 살아남는 생존력의 존엄인 바퀴벌레와 같다.

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어떻게든 살아남을 것이다. 호텔이 다양한 서비를 한 곳에서 제공하는 유람선이라면 모텔은 비틀거리며 스릴를 맛볼 수 있는 조정선박이라고 할 수 있다.

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언제라도 생존의 노를 저어야 한다. 2021년, 모텔은 살아남기위한 새로운 컨셉트의 처절한 리모델링이 시작될 것이다. 호텔을 극복할 수 있는 새로운 문화를 만들어내는 모텔상품이 등장하게 될 것이다.

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7. ‘즉시’라는 단어하나로 분쟁이?

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  코로나19감염병사태의 사회적인 불안이 상당기간 지속될 것이라는 전문가 의견이 많다. 세계적으로 글로벌화가 잠시 멈추고 있다.

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쇼핑문화도 오프라인의 언택트가 온라인 쇼핑으로 이동하고 있다. 임대인과 임차인간의 분쟁이 심화되고 있다.

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경영에 어려움을 겪는 모텔들이 경매시장에 노출되고, 급매물을 노리는 모텔사냥꾼들이 모텔투자에 나서고 있다. 급한마음에 가격이 조정되며 얼렁뚱땅 포기하는 매매거래나 임대거래가 이루어지고 있다.

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그러다보니 매도자도 매수자도 잣구하나 때문에 생각지도 않은 상황이 발생하며 또다른 분쟁이 발생하곤한다. 지방에 소재하는 G모텔은 급한 물건으로 매매가 이루어졌다. 매수자의 자금사정에 따라 유동적으로 잔금을 지급할 수 있도록 일정기간 잔대금을 유예해주는 상황으로 협의가 되었다.

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매수자가 자금이 마련되면 지불하기로 한 것이다. 그런데 그런 협의 문구 중에 ‘자금이 마련되면’ 이라고 했지, ‘자금이 마련되는 대로 (즉시, 또는 7일 이내에)’라는 문구를 넣지 않았다. 그러던중 해당모텔은 매수자에게 영업권과 소유권이전이 되었고, 매수자도 자금이 풀려서 잔대금을 지불할 수 있는 여건이 되었으나 해당 숙박업소의 건물에 소품 분실의 작은 하자가 발생하여 매도자와 매수자간에 분쟁이 감정으로 비화되었다.

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매수자는 잔대금의 유예를 빌미로 2-3년 이후에 지불하겠다고 한다. 왜? ‘즉시, 7일이내’등의 문구가 없으니 매수자가 알아서 지불하고 싶은 일자에 지불하겠다는 것이다.

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물론 법에 분쟁을 해결하자면 잔대금을 즉시 또는 일시적인 기간내에 지불해야 할 것이 타당하다.

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문구, 잣구를 넣지 않아서 불편한 일이 생기지 않을 일이 법의 판단을 받아야 하는 분쟁으로 비화될 수 있는 일이 생긴 것이다.      어려운 시기에는 단어하나라도 분명히 게시해야 한다. 급할수록 원칙을 지켜야하며 냉정하게 계약서의 문구, 잣구를 잘 따져봐야 한다.

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8. 안된다고 생각하면 안되고, 된다고 생각하면 된다.

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아무리 코로나19감염병사태, 사회적거리두기, 정치경제의 불확실성이 높다해도 이런 때일수록 시도를 해야 한다. 내 모텔에도 멋을 부려보자. 로비에 걸린 사진 한 장이 자랑거리가 될 수도 있다.

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 객실에 스타일러가 경쟁력이 될 수 있다. 안 된다고 생각하는데서부터 모두를 포기하게 되어 안 되고, 된다고 생각하는데서부터 상상력이 실현되면서 새로운 마켓팅이 시작된다. 자신감, 긍정이라는 단어와 결혼해보자.

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코로나19 감염병사태로 경험해보지 못한 사회현상의 변화에 적응하기위해 내가 변해야 한다. 내 숙박업소가 변해야 한다. 내 모텔이 변해야 한다.

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2020년 한 해, 슬로우, 힐링, 맑은 공간을 찾아 가성비의 소비가 이루어졌다. 여행을 했다.

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여수의 풀빌라펜션이 호황을 누렸다. 강원도의 숙박업소들과 강가, 산, 바닷가 숙박업소들이 비교적 선전을 하고 있다. 시설고급화만으로는 확실한 경쟁력을 확보할 수 있는 시대는 지났다.

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 자랑거리가 있는 숙박업소가 살아남고 있다. 선전하고 있다.

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 내 모텔에 남과 다른 차별화, 개성이 있는 상품을 개발해야 한다. 상상이 현실이 될 수 있도록 모텔이 다시 살아남기 위한 고민을 해야 한다. 확실한 변신의 한 방향은 깔끔하고 청결한 객실공간을 만들어 내는 것이다.

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 당신도 할 수 있다. 더 이상 쑥대밭이 된 모텔이 아니라 다시 생존에 도전하는 바퀴벌레같은 생존본능의 숙박업장르로의 새로운 탄생을 기대해 본다.

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우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038
          저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
               전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
               전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
               모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
               한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
               각 대학 및 매경 등 숙박업관련 특강 다수
               순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
               유튜브: 잘잘잘TV 크리에이터

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