숙박업주의 선택? 죽기살기로 리모델링실행하는 만큼, 일부 먹튀 인테리어업체 사명감 가져주길?(숙박매거진 8월 기고) > 실전투자

숙박업주의 선택? 죽기살기로 리모델링실행하는 만큼, 일부 먹튀 인테리어업체 사명감 가져주길?(숙박매거진 8월 기고)

코로나19 감염병사태의 불확실성은 우리 사회를 전반적으로 새로운 생활패턴으로 변화시키고 있다. 모텔,호텔 등 숙박시설도 또한번의 획기적인 변신이 요구되고 있다.

숙박업주들의 경영위기가 설상가상이다. 믿었던 공사업체가 먹튀하기도 한다. 영업전략이 세워지지 않은 요즘이다.

코로나19감염사태의 불확실성이 투자를 머뭇거리게 한다. 이 와중에도 숙박업보다 관광숙박산업의 미래를 밝게 보는 이들도 있다. 숙박업주들도 포기와 투자, 둘 중에 하나를 선택해야 한다.

 한국은행 전경

1. 최근의 불확실성은 이전과는 다르다

최근의 불확실성은 기존의 정치,경제, 사회불안과는 다르다. 변신이란 말도 필요 없다. 시설수준의 고급화를 위한 콘셉트의 변화로는 이 위기를 극복하는 것이 쉽지 않아 보인다. 그래서인지 숙박업매출로는 많은 자료와 분석, 브리핑이 있어도 선뜻 투자의 선택으로 결정하는 것이 쉽지 않다. 반면 숙박업의 매출보다 숙박부동산으로의 가치를 두는 투자자를 만나 부동산 가치로 협의가 이루어지면 쉽게 거래가 이루어지곤 한다.

최근 숙박업소의 매출은 대부분의 숙박업소에서 근 5년 내 최저매출을 기록하고 있다. 대한민국 관광숙박업의 최대위기이자 최고의 투자기회다. 지방소재의 많은 숙박업소들이 경매에 노출되고 있다. 외래관광객위주의 영업을 해오던 숙박업소나 대출이 과다하게 발생하였거나 높은 임대료가 책정되었던 모텔, 호텔들이 경매에 노출되려고 한다.

직영 중이던 노후시설의 모텔들이 죽기살기로 리모델링을 준비하고 있다. 세상이 바뀌고 있다. 모텔을 이용하는 고객의 니즈가 바뀌고 있다. 출장객의 숙박수요도 상당히 감소했다. 지방경제가 흔들리고 있다. 숙박업소 변화의 새로운 패러다임을 만들어내기가 쉽지 않다. 단순한 시설 고급화의 변신만으로는 더 이상 영업매출 상승을 보장받는 근본적인 대책이 되지 못한다.

                                                                      출처: 직방데이터

2. 서울,수도권 주거용부동산의 급등현상 노출

서울,수도권 대부분의 지역에서 주거용부동산은 가격급등현상을 나타내고 있다. 실제로 서울 신림동의 B아파트는 3년 전만해도 4억 원대를 호가하였으나 최근 2년 사이에 8억 원대에 실제거래가 형성되며 4억 원이나 가격이 폭등하였다. 서울 대부분의 아파트가 2013년 최저점을 찍은 후, 강남아파트투자불패신화는 끝났다는 기사가 언론에 노출되곤하였으나 결국 2020는 7월 중 주거용부동산인 아파트의 가격은 최고점을 찍고 있다.

표1

 표1에서 보여지는 바와 같이, 서울 소재 114.9㎡(40평형대)을 비교하며 서울 상도동소재 래미안상도3차아파트는 2013년 2분기 7억9000만 원에서 2020년 2분기 13억 원으로 약 64% 상승, 서울 관악구 봉천동소재 관악드림아파트는 2013년 2분기 5억7000만 원에서 2020년 2분기 8억5000만 원으로 약 48%상승.  서울 송파구 잠실동 트리지움은 2013년 14억8000만 원에서 2020년 2분기 22억9000만 원으로 약54%의 상승율을 기록하고 있다.(국토교통부 아파트시세동향 참조). 지난 7년 사이에 약50%내외의 가격상승이 이루어졌다.

3. 숙박업부동산의 가치는?

그렇다면 숙박부동산은 어떨까? 2013년 월매출 1억8000만 원은 2017년 1억 1000만 원대로, 그리고 2020년 2분기의 시점에서는 9000만 원대로, 아니 더 심각한 곳은 6000만 원대로 하락하여 심각한 죽기살기 생존전략을 세워야하는 형편이 되었다.  언택트서비스, 시설고급화변신, 영업전략수립실행, 인재고용활용 이런 말들이 모두 필요 없는지도 모른다. 그러니 숙박업주들이 예전처럼 과감하게 시설변화의 투자를 실행하지 못하고 있는 것이 아닐까? 무조건 숙박앱에만 의존하며 가격경쟁만 하고 있는 실정이다.

다양한 영업전략, 시설변화, 이벤트도 시설구도의 하드적인 변화가 아니라면 잠시동안의 일장춘몽일 뿐이다. 시설보다 위치의 잇점이 영원한 경쟁력이란 말이 나오고 있다. 역세권, 수세권, 숲세권, 조망권의 경쟁력을 기반으로 시설콘셉트가 형성되어야 한다.

서울, 수도권 역세권의 상업지역내 소재하는 숙박시설들은 매출과 수익률은 감소했지만 숙박부동산 가치는 상승을 했다. 서울 영등포구 일반상업지역 내 소재의 W모텔은 2015년 3.3㎡(평)당 3000만 원대의 60여 평, 7층, 객실24실, 월매출 5500만 원을 달성하며 매매거래가 28억 원에 거래가 이루어졌다. 그러나 월매출은 3500만 원대로 하락한 상황에서도 2020년 7월 현재 3.3㎡(평)당 5500만 원을 호가하며 희망거래가액 40억 원이상을 호가한다. 매출에서는 졌지만 땅으로는 성공투자를 한 셈이다. 현재 호가 12억 원 상승하여, 약 42% 내외 상승 중이다.

서울 동대문구 소재 약165평, 14층, 객실 65실의 T호텔은 2019년 1분기에  81억 원에 매매거래가 이루어져, 최근 약9억원의 시설투자 후 현재 매매가액 130억 원대 이상 호가상승 중이다.

반면, 서울 성북구소재의 E호텔은 땅100평, 객실50실, 10층으로 월매출 1억 원 이상을 달성하며 2018년 9월에 89억 원에 매매거래가 이루어졌으나 경기불황과 코로나19감염병사태가 겹쳐 매출이 하락하면서 경매에 노출되어 2020.5월 79억 원에 경매에 낙찰되는 불운을 겪기도 하였다.

4. 일부 공사업체에 설상가상의 불운을 겪는 숙박업주?

외곽에 소재하는 모텔들의 부동산가치는 대지면적, 객실 수, 매출에 따라서 매매가액이 형성되고 있으나 장기간의 경기침체, 2020년 2월 이후의 혹독한 코로나19감염병사태로 인한 경기불황으로 매출하락과 부동산가치의 침체로 거래의 절벽 상황이 지속되고 있다. 이런 숙박업소들은 하는 수 없이 시설변화, 리모델링에 매달려야 한다. 각자생존, 죽기살기로 생존의 한 방법으로 리모델링을 선택할 수 밖에 없다.

경기도 파주 소재의 P호텔은 4년 여전에 올리모델링을 했다. 월매출 6-7000만 원짜리가 리모델링공사후 월매출 1억1000만 원 이상을 달성하여 매매거래호가도 65억 원 이상의 매수자가 나타났음에도 매매를 거절하였었다.

그러나 최근에 시설은 노후화되고 월매출도 7000만 원대로 하락하면서 또다시 약간의 시설변화 투자를 선택했다. 도배와 욕실공간의 변신을 시도했다. 약 1억 원 내외의 추가 투자다. 살기위한 몸부림이었다. 몇 몇 인테리어업체에 견적을 받아 비교적 저렴한 업체에 공사를 맡겼다.

 그러나 적극적인 투자마인드를 가진 숙박업주는 공사 중에 상당한 어려움을 겪어야 했다. 공사를 맡은 인테리어업체가 지지부진 공사를 하는 둥 마는 둥 완성을 해주지 않다가 결국은 두손을 들어버렸다. 하는 수 없이 더 많은 돈을 들여서 다른 업체에 공사를 맡겨 리모델링공사를 완성하였다고 하소연한다.

경기도 이천소재의 G호텔은 노후시설의 모텔을 비교적 저렴하게 매입했다. 그리고 저렴한 가격에 산만큼 과감하게 투자계획을 세웠다. 여러군데 리모델링 공사견적을 받은 후, 한 업체를 선택하여 리모델링공사를 맡겼다. 그러나 공사 중에 공사진척상황에 따라 공사진행정도를 확인하며 공사비를 지급했다고 한다.

그러나 그런 세심한 확인 방법도 불량한 마음을 가진 공사업체에게는 당해낼 도리가 없었다. 공사자재를 호텔 주차장마당에 한 가득 쌓아놓고 마무리 작업을 한다며 공사비 지급을 요청하여 자재가 한 가득 쌓여 있는 것을 확인하고 공사비의 80%이상을 지급하였다.

그러나 공사비 지급후, 공사을 해야할 업체가 공사를 하지 않고 잠적을 해버렸다. 이후에 확인을 해보니 다른 곳에서 공사를 하다 남은 쓸모없는 자재를 내 숙박업소에 사용한다며 주차장 마당에 한 가득 옮겨놓고 공사비 지급을 요청한 것이었다.

실제로 리모델링 공사비 7-8억을 예상했으나 공사업체의 잠적으로 공사비는 5-6억이 추가로 투입이되어야 했으며, 공사기간도 3-4개월에서 5개월여 공사기간이 지연되는 골탕을 먹었다고 한다.

다행히 해당 숙박업주들은 운영경험이 있었던 터라 리모델링공사 후에 주변 다른 업체보다 경쟁력 있는 상품을 만들어내어 영업력을 발휘하고 있지만 전국의 많은 모텔들이 죽기살기로 각자생존을 위해 시설변화를 선택하고 있지만 일부 인테리어 공사업체의 무책임으로 많은 숙박업주들이 혼돈의 상황을 맞기도 한다. 설상가상의 어려움을 겪고 있다.

5. 공사업체는 대한민국 관광숙박업의 생존의 위기에서 사명감으로 무장해주기를

2000년대 이후 대한민국 모텔 숙박업투자 불패신화는 여러 우여곡절 속에서도 굳건하였고, 2010년 이후로 수익형 부동산의 대표주자로 우뚝 서는 등 숙박업소 건축이나 숙박업투자 붐이 일어나기도 하였다.

그런 시기가 불과 3-4년 전의 일이다. 그러나, 2020년 2월 이후의 코로나19 감염병사태의 확산은 대한민국 관광숙박산업에 가장 커다른 위기를 가져다 주고 있다. 이전과 다르게 세상이 변화하고 있다. 대면서비스에서 언택트서비스가 새로운 고객서비스로 등장하고 있다.

그 동안 아무리 어려운 위기가 닥쳐도 영업전략 수립 부재의 위기는 없었다. 이번에는 다르다. 위기를 돌파할 영업전략이 눈에 보이지 않는다. 고객의 니즈에 맞춰 단순한 변신을 하기보다는 어떤 획기적인 변화를 획책하려 몸부림치고 있다.

숙박업주들은 한계에 봉착하고 있다. 시설고급화는 인테리어공사업체에 맡겨왔다.

그러나 시설고급화의 변신으로는 더 이상 경쟁력을 확보하는 것을 보장받지 못하는 세상이 되었다. 숙박에 대한 콘셉트의 개발이 우선 되어야 한다. 하드웨어뿐만 아니라 소프트웨어의 개발도 숙박업에서의 명제가 되었다. 인테리어 공사업체들도 고민이 커지고 있다.

새로운 패러다임의 의 개발은 어떻게 해야 할까?

인테리어 공사업체들은 공사견적을 내놓으면서 큰소리를 뻥뻥 친다. 그러나 결국 시설고급화 말고는 획기적인 변화, 변신을 이루어 내는 것이 쉽지는 않다. 사명감, 책임감이 무력해지곤 한다. 공사 진행에 따라 공사비가 달라진다. 그러다간 무책임으로 변한다. 그리고는 잠적하는 수순을 밟곤 한다.

 대단한 능력을 발휘해주는 인테리어공사업체들의 존재감, 자존감에 메달리고 싶다.

 결국 대한민국 관광숙박업의 위기를 극복할 수 있도록 개발방향을 선도해주어야 할 황당한 아이디어을 가진 상상력의 전문 인력이 요구되고 있다. 최소한 공사하다 잠적하는 일만이라도 없었으면 한다. 자존감을 가진 능력있는 인테리어 공사업체들의 사명감의 에너지를 믿고 싶다. 

인테리어 공사업체들이 대한민국 숙박업에 획기적인 변신, 아니 변화의 방향을 인도해주길 부탁드린다!!
아울러 숙박업주들 각자생존의 능력을 발휘해야 한다.

주거용부동산에서 비주거용부동산으로의 투자가 서서히 불붙기 시작하는 시점에 절대적으로 요구되는 생존 전략이기 때문이다.

6. 모텔이 변화하는 최소한의 기준은?

1) 청결은 너무도 당연한 기본적인 서비스제공이다. 숙박시설 내외부뿐아니라 주차장까지 한결같이 청결해야 한다.
2) 너무 평범한 욕조는 더 이상 모텔의 객실에서 존재감이 없다. 어차피 설치하려면 고급스런 욕조의 설치로 고객의 감성을 사로 잡아야 한다. 침대가 경쟁력이다.
3) 무늬만이 아닌, 실질적으로 언택트서비스가 실행되는 무인객실관리시스템을 구축하자. 사생활을 보호하는 차원을 넘어 정서적 안정의 언택트의 생활패턴을 위한 필수적인 서비스다.
4) 요란한 조명으로 노출되는 외관의 콘셉트보다 품격과 호기심을 담아내는 간접조명을 잘 활용하는 건물 외관를 연출해보자.
5) 입지만을 맹신하지 말자. 입지는 좀 더 접근성이 좋을 뿐이다. 넓은 객실공간, 편안하고 쾌적하고 상큼한 객실을 연출해보자. 원활한 환기가 경쟁력이다.
6) 당신의 창의력을 발휘한 잘난 객실 하나가 당신 숙박업소를 살릴 것이다. 이벤트객실과는 다르다. 자랑거리 객실공간의 연출이다. 

뭔가를 하라! 이끌거나 따르거나 피해버리거나!
Do something, Either lead, follow, or get out of the way!

그 한가운데 당신이 있다. 당신 숙박업소가 있다.

우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038
          저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
               전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
               전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
               모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
               한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
               각 대학 및 매경 등 숙박업관련 특강 다수
               순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
               유튜브: 잘잘잘TV 크리에이터