집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까? > 투자 초보길라잡이

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TODAY CHOICE / 프리미엄
매매 오산젤나호텔
    • 매매가
    • 66억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 10
임대 영흥파파호텔
    • 매매가
    • 1억
    • 월매출
    • 1,900만원
    • 면적
    • 대지 1,700 ㎡ / 건물 1,600 ㎡
    • 객실
    • 객실수 29 / 특실수 6
매매 전주딘딘관광호텔
    • 매매가
    • 44억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 1,100 ㎡
    • 객실
    • 객실수 20 / 특실수 10
매매 강까무인텔
    • 매매가
    • 75억
    • 융자
    • 40억
    • 면적
    • 대지 880 ㎡ / 건물 890 ㎡
    • 객실
    • 객실수 19 / 특실수 12
임대 부산왕성호텔
    • 매매가
    • 20억
    • 월매출
    • 17,500만원
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 3,950 ㎡
    • 객실
    • 객실수 50 / 특실수 30
매매 온양표시나모텔
    • 매매가
    • 25억
    • 융자
    • 15억
    • 면적
    • 대지 640 ㎡ / 건물 2,140 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 12
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
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    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
매매 서울신나리호텔
    • 매매가
    • 85억
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    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 240 ㎡ / 건물 1,240 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 12
매매 답십리역 호텔매매
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 48억 6,000만
    • 면적
    • 대지 331 ㎡ / 건물 2,019 ㎡
    • 객실
    • 객실수 53 / 특실수 5
  • 집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?
    • 이길원 19-03-25 20:17 81회


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<집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?>

출처: https://yklawyer.tistory.com/5319 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다]


(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <집행관의 현황조사> 집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

<집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?> 

● 집행관의 현황조사 

1. 현황조사명령

조사명령

(1) 의의

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상점유관계차임 또는 보증금의 액수그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명해야 한다(법 85). 

이것을 일반적으로 현황조사명령이라고 부르는데그 성질은 결정이며집행관에게 발하여지는 직무명령이다 

실무상 등기된 용익권자(임차인 포함)나 공유자가 있는 경우 정확한 현황조사와 집행관의 편의를 위하여 현황조사명령을 발령할 때 전산으로 출력되는 이해관계인표를 첨부하고 있다.

(2) 기능 및 목적

현황조사에는 ① 법원사무관 등으로 하여금 그 결과에 기하여 매각조건을 판단하고 물건명세서를 작성하도록 하는 기능(민집 105·275), ② 감정인으로 하여금 그 결과를 중요한 참고자료로 하여 목적부동산을 평가하도록 하고집행법원이 그에 기하여 최저매각가격을 정하도록 하는 기능(민집 97·275), ③ 집행법원으로 하여금 목적 부동산이 매각된 후 인도명령(민집 83·275)을 발령할지 여부에 대한 자료를 제공하여 주는 기능④ 그 결과를 기재한 현황조사보고서 사본을 물건명세서와 감정평가서 사본과 함께 비치함으로써 일반의 매수희망자들에게 정보를 제공하는 기능(민집 105·275, 민집규 55·194)이나 목적이 있다.

명령시기

(1) 현황조사명령은 임의경매의 경우에는 개시결정일로부터’ 3일 안(조사기간은 2주 안)강제경매의 경우에는 경매개시결정등기의 등기필정보 접수일로부터’ 3일 안(조사기간은 2주 안)에 해야 한다(재민 91-5). 경매개시결정등기가 이루어지기 전에 조사에 착수되면 채무자가 매각부동산을 타인에게 처분할 염려가 있기 때문이다. 

(2) 현황조사의 목적에 비추어 볼 때, ‘압류시의 현황을 명백히 하는 것이 가장 중요하며이를 위해서는 가급적 신속하게 조사에 착수할 필요가 있다  

특히 등기사항증명서 등에 나타난 정보에 비추어비정상적인 점유자가 나타날 가능성이 큰 사안현상의 점유관계가 변경될 가능성이 큰 사안 등에 대하여는 우선적인 착수가 요망된다

압류시점에 있어서의 부동산의 점유관계를 파악하는 것은 인도명령 발령의 여부 등에 중요한 자료가 되기 때문이다.  

수명자

현황조사를 집행관에게 명해야 하며집행관 이외의 자에게 명할 수 없다(법 85). 

다만 집행법원의 소재지에 집행관이 없는 때에는 지방법원장이 미리 정한 바에 따라 법원사무관 등으로 하여금 집행관의 직무를 대행하게 할 수 있으므로(집행관법 11) 집행관이 없는 집행법원에서는 법원사무관 등에게 그 조사를 명할 수 있다.

집행정지서류가 제출된 경우 

위의 현황조사목적 중 에 비추어 보면현황조사에 있어서 압류시의 목적 부동산의 점유관계나 권리관계 등을 명확히 하는 것이 중요하다  

따라서 집행정지서류가 제출되었더라도절차가 속행될 가능성이 있는 이상압류시의 목적부동산의 점유관계나 권리관계 등을 확정하고 고정하여 둘 필요성은 여전하므로현황조사는 통상대로 실시해야 한다.

불복

현황조사명령의 발령이 위법한 경우(예컨대 현황조사의 목적물이 틀렸다든가압류가 경합된 경우에 있어서 후행사건으로 절차를 속행하는 것이 아닌데도 다시 현황조사명령을 발한 경우 등이에 대하여 불복이 있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 16).  

현황조사실시 과정에 있어서의 집행관의 행위(집행법원의 허가 없는 야간출입조사 등)나 지체태만에 대해서도 집행에 관한 이의가 가능하다 할 것이다

집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부해야 하고독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며별도기록을 만든다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].  

한편 현황조사보고서의 기재내용에 미진함이 있거나 부당한 것이 포함되어 있더라도 독립하여 불복신청을 할 수 없음이 원칙이지만(집행법원에 추가조사나 재조사를 촉구하는 것은 가능하다), 그것이 최저매각가격이나 일괄매각결정매각물건명세서 작성상 중대한 잘못으로 귀결된 경우에는 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 될 수도 있다(법 130·121v).

추가조사명령재조사명령 

이중경매개시결정을 한 경우에 있어서 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 민사집행법 87조 2항에 따라 뒤의 개시결정에 의하여 절차를 속행하는 경우에는 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 후행사건의 압류가 기준이 되므로앞의 압류와 뒤의 압류 사이에 임차권 기타 용익권의 설정가처분의 집행이 있으면 매각물건명세서의 기재사항(법 105①ⅲ)이 달라지게 되는 경우가 있어서선행사건에 의한 현황조사가 뒤의 압류 후에 행해진 경우 등을 제외하고는 다시 현황조사를 명할 필요가 생기게 된다.

한편 선행의 매각절차가 정지된 경우에는 그 매각절차가 취소되더라도 동법 105조 1항 3호의 기재사항이 변경되지 않을 때에만 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 속행할 수 있으므로(법 87), 앞의 개시결정과 뒤의 개시결정과의 사이에 용익권[저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권을 말한다전세권 중 배당요구한 것은 제외한다(법 91③④)]이 설정되어 있는지의 여부 등을 확인하기 위하여 다시 현황조사를 명할 필요가 있을 수 있다.

이러한 경우에 있어서는 원칙적으로 당초 이루어진 조사 후의 변동사항만을 조사하면 충분하다

일단 현황조사를 하여 현황조사보고서가 제출되었으나 새로운 사항에 관하여 현황조사를 할 필요가 생기거나 또는 이미 제출된 조사보고서상의 조사결과에 관하여 다시 보충조사를 할 필요가 있을 때에는 추가조사명령을 하거나 재조사명령을 할 수 있음은 물론이다.


  

○○지방법원

현황조사명령

  

○○지방법원 집행관 귀하

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매

별지 기재 부동산에 대한 다음 사항을 조사하여 그 결과를 기재한 현황조사보고서를 . . .까지 제출하되(열람·비치용 사본 1부 첨부), 야간·휴일 현황조사를 실시한 때에는 그 사유를 기재하여 주시기 바랍니다.

1. 부동산의 현황 및 점유관계

부동산의 위치현황사용용도 및 내부구조 등(현장 도면 및 사진을 첨부하고특히 등기부상 지목은 농지이나 현황이 농지에 해당하는지 여부에 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고)

현황조사 대상건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우에는 관계인의 진술과 신·구 건물의 동일성 상실 여부에 대한 집행관의 의견(구 건물에 관한 멸실등기가 경료되었으면 그 등기사항전부증명서를 첨부)

부동산의 점유자와 소유자가 다른 경우에는 점유자점유권원점유기간

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