매일 화장을 해서 예쁘게 변신해야 한다! > 전문가 칼럼

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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
매매 오산젤나호텔
    • 매매가
    • 66억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 10
임대 영흥파파호텔
    • 매매가
    • 1억
    • 월매출
    • 1,900만원
    • 면적
    • 대지 1,700 ㎡ / 건물 1,600 ㎡
    • 객실
    • 객실수 29 / 특실수 6
매매 전주딘딘관광호텔
    • 매매가
    • 44억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 1,100 ㎡
    • 객실
    • 객실수 20 / 특실수 10
매매 강까무인텔
    • 매매가
    • 75억
    • 융자
    • 40억
    • 면적
    • 대지 880 ㎡ / 건물 890 ㎡
    • 객실
    • 객실수 19 / 특실수 12
임대 부산왕성호텔
    • 매매가
    • 20억
    • 월매출
    • 17,500만원
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 3,950 ㎡
    • 객실
    • 객실수 50 / 특실수 30
매매 온양표시나모텔
    • 매매가
    • 25억
    • 융자
    • 15억
    • 면적
    • 대지 640 ㎡ / 건물 2,140 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 12
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
매매 서울신나리호텔
    • 매매가
    • 85억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 240 ㎡ / 건물 1,240 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 12
매매 답십리역 호텔매매
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 48억 6,000만
    • 면적
    • 대지 331 ㎡ / 건물 2,019 ㎡
    • 객실
    • 객실수 53 / 특실수 5
  • 매일 화장을 해서 예쁘게 변신해야 한다!
    • 이길원 19-03-15 15:20 47회

  최근 숙박업은 사회 전반의 경기불화과 더불어 020 플랫폼, 공유민박 법제화, 최저임금 인상 등으로 인해 영업환경이 크게 위축됐다. 각계에서 이를 극복하기 위해 자그책을 마련하고 있지만, 아직까지 확실한 카드가 나오지 앟은 상황이다. 그렇다면 숙박업 경영자는 스스로 산적한 문제를 어떻게 헤쳐 나갈 수 있을까? 이번 칼럼을 통해 숙박업의 어려운 환경을 극복할 수 있는 방법은 무엇이 있는지 함께 고민하는 시간을 가져본다(편집자 주)

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선입견의 굴레를 벗어난 역발상 필요

 최근 숙박앱, 공유민박업, 최저임금 인상 등 숙박 업계가 처한 수 많은 난관을 헤쳐 나가기 위해서는 기존 수박업에 대한 일반적인 사고방식으로 해결하기 어려우 보인다 오히려 숙박업의 본질인 "호텔은 수익형부동산이다"라는 관점에 근거하여 기존의 호텔업에 대한 다양한 선입견의 굴레에서 벗어난 역발상을 통해 해결하고자 시도하는 접근방법이 저러대적으로 필요한 시점이라고 생각한다. 

 즉, 제일 먼저 대다수의 숙박시설들이 지금까지 당여하게 받아들이던 원칙들, 일종의 선입견들에 대해 "왜 그렇게 해야한 아는가?, 다른 새로운 방법은 없는가?'라는 질문을 던지며 스스로 끊임없이 고민하고, 동시에 숙박업의 본질에 입각한 역발상을 통해 차별화된 전략을 수립하고, 또한 적극적으로 실행에 옮김으로써 숙박업에 대한 동일한 프레임에서 치열하게 경쟁하다가 겨룩 가격을 낮추어 수익고를 더 악화시키는 악순환의 굴레에서 벗어날 수 있을 것이다. 

 그렇다면 숙박업에 대한 선이비견의 굴레는 어떤 것들이 있으며, 그 굴레에서 벗어나 최근의 숙박업계가 처한 수많은 난관을 해결할 수 있는 역발방은 무엇이 있는지 실제로 활용할 수 잇는몇가지 아이디어를 설명해보고저 한다. 

리모델링에 대한 선입견의 굴레

 왜 숙발시설 리모델링은 준공 후 오랜 기간이 경화한 후에 많은 투자비용을 들여 대규모로 일시에 진행해야함 할까?  여성들이 매일아침에 화장을 하여 예쁘게 구미는 것처럼 숩가시설도 매일매일 화장을 해서 변신을 할 수는 없을까? 즉 소규모 리모델링을 매일매일 진행해서 고객들에게 항상 새로운, 신선한 숙박시설이라는 이미지를 포지셔잉 할 수는 없을까?

 숙박시설 리모델링에 대한 선입견의 굴레를 벗어나려면 먼저 주요 고객층의 취향을 분석하고, 그 취향을 충족시킬 수 있는 고유의 컨셉트를 설정한 후 컨셉트를 구현하기 위한 작은 소품들을 잘 활용하여 부분적 분위기를 변하시킬 수 있는 방안에 대한 검토가 필요하다. 즉 소규모 리모델링을 매일매일 진행해서 고객들에게 항상 새로운, 신선한 숙박시설이라는 이미지를 포지셔닝 할 수는 없는 것일까? 

예를들어 로비나 프런트에 매일매일 다른 꽃을 준비하여 고객들의 시각 및 후각을 자극하는 향기 마켓팅을 통해 호텔에 대한 첫인상을 부드럽게 할 수 있고, 객실에 미술작품이나 사진 등의 다양한 소품들을 렌탈 서비스를 통해 월별로 교체함으로써 새로운 분위기를 조성하거나 더 나아가 그 분위기에 어울릴 수 있도록 가구들의 배치를 변경할 수도 있다.  또한 사계절에 맞춰 어미니티(Amenity)용품의 종류나 색상을 변경함으로써 고객들에게 실질적인 도움을 줄 수도 있다. 

 그리고 오픈한지 오래된 중소 규모으 시설인 경우 요즘처럼 영업환경이 어려운 상황에서는 전체적인 리모델링을 하기에는 높은 투자비용이 부담스러울 것이다. 주거래 은행을 통해 시설자금대출을 받아 객실 2-5개내외를 스페셜 룸으로 만들 수 있다면 집중적으로 마켓팅에 활용하여 고객에게 전체를 리모델링을 한 것 같은 효과를 거둘 수 있을 것이다. 

프론트에 대한 선입견의 굴레

 왜 프런트는 부동산 에서 가장 가치가 높은 1층에 위치해야만 할까? 오히려 임대료가 가장 비싼 1층은 외부 이대를 통해 안정적인 수익을 창출하고, 대신 키오스크만 1층에 설치하여 고객서비스를 함과 동시에 2층이나 3층에 프론트를 설치하여 공간활용의 효율성을 높이는 것이 더 좋지 않을까?

 물론 워크인 게스트 (Walk in guest)가 많았던 시절에는 1층에 프런트를 설치하근 것이 효율적이었지만, 숙박앱 등을 통해 사전예약하는고객이 많은 최근에는 굳이 프론트를 1층에 만들어야한 할까?

 프런트에 대한 선입견의 굴레를 벗어나려면 개별 테넌트들의 수직적 혼합(Verical Mix)을 고려하여 공간 효율성을 극대화해야 할 수 있을 것이다. 

 서울대학교 소비트렌드 분석센터의 2019 전망에 따르면 '현대의 소비공간은 카멜레온이 주변 상황에 따라 자유자재로 색깔을 바꾸듯이 그 용도가 바뀐다는 면에서 카멜레존(Chamelezne)이라 부를 수 있다.  카멜레온에 공간이라는 뜻으 zone 을 합성한 신조어다. 카멜레존이란 특정 공간이 협업, 체험, 재생, 개방, 공유 등을 통해 본래 가지고 있던 하나의 고유 기능을 넘어 새로운 정체성의 공간으로 변신하는 트렌드를 말한다.'라고 한 바 있다. 

 이와 관련된 중소 규모의 시설에 적용할 수 있느 쉬운 사례로, 1층 에는 쇠소 공간에 현금자동인출기(ATM)만을  설치하고, 계단을 통해 2층 넓은 공간에 영업 및 상담 창구를 설치하여 임대료 지출을 횣소화한 은행 지점 설치 현황을 떠올리시면 이해하시기 쉬울 것이다. 

 필자도 최근 지방에 갔을 때 1층에 편의점이 입점한 숙박시설에 투숙한 적이 있었는데 주변에 상가가 없어서 편의점을 매우 편리하게 이용했던 경험이 있다. 

 결론적으로 숙박시설이 위치한 주변의 상권분석을 통해 그 상권에 적합한 테넌트들을 1층에 유치하여 공간 효율성르 높이고,또한 안정적으로 임대수익을 수취하여 수익률을 증가시키는 1석 2조의 효과를 거두기 위해서는 프론트가 꼭! 1층에 존재하고 위치할 필요가 있을까를 고민해보자.

 기존의 선입견의 굴레에서 벗어나는 노력을 해보자.

 
발췌 숙박매거진 전문가칼럼 (2019-3월호)


김정현 사업총괄이사(주) 더디자이너스그룹

02-2210-5860

www.hotelhedesigners.com/www.hotelculinan.co.kr

- 전) 한국호텔외식관광경영학회 부회장

- 저) 엠플러스자산운용 팀장

- 전) 프라임그룹 개발사업팀장



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