부산숙박시장 동향- 모텔사랑 > 상권분석

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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
매매 순천그릴무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 1,520 ㎡ / 건물 2,280 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 7
임대 원주와서봐무인텔
    • 매매가
    • 7억
    • 월매출
    • 7,650만원
    • 면적
    • 대지 3,600 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 28 / 특실수 12
매매 오산젤나호텔
    • 매매가
    • 66억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 10
임대 영흥파파호텔
    • 매매가
    • 1억
    • 월매출
    • 1,900만원
    • 면적
    • 대지 1,700 ㎡ / 건물 1,600 ㎡
    • 객실
    • 객실수 29 / 특실수 6
매매 전주딘딘관광호텔
    • 매매가
    • 44억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 1,100 ㎡
    • 객실
    • 객실수 20 / 특실수 10
매매 강까무인텔
    • 매매가
    • 75억
    • 융자
    • 40억
    • 면적
    • 대지 880 ㎡ / 건물 890 ㎡
    • 객실
    • 객실수 19 / 특실수 12
임대 부산왕성호텔
    • 매매가
    • 20억
    • 월매출
    • 17,500만원
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 3,950 ㎡
    • 객실
    • 객실수 50 / 특실수 30
매매 온양표시나모텔
    • 매매가
    • 25억
    • 융자
    • 15억
    • 면적
    • 대지 640 ㎡ / 건물 2,140 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 12
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
  • 부산숙박시장 동향- 모텔사랑
    • 이길원 19-06-24 16:29 74회

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부산숙박시장 동향

   2019년 5월 말인 얼마전, 부산에 다녀 왔다. 부산역 광장은 도심재생사업 공사가 한창이었다. 1박2일의 부산 시장 탐방은 소비도시로만 여겨지는 부산의 활기를 느낄 수 있었다. 내로라는 제조업, 대기업이 없어서 지역발전에 외부적인 요인이 크게 좌우하는 듯이 보이지만 해운대, 광안리, 송도해수욕장, 영도다리, 자갈치시장 등 부산을 대표하는 경쟁력을 가진 관광상품이 많은 사람들을 부산으로 불러모으고 있었다. 

특히, 해운대에 밀려 뒷전에 서성이던 광안리가 광안대교의 아름다운 야경으로 작은 낭만여행의 멋을 선사하고 있었다. 

해운대해수욕장 인근 호텔, 모텔 숙박업은 예전에 비하여 매출 및 수익율이 떨어져 매매거래가치가 하락하고 있지만 미래가치를 믿는 투자자들의 투자관심이 높다는 것이 현지 부동산들의 의견이다 

광안리해수욕장에는 객실 55실의  B호텔이 신축되어 성업중이었으며,VIP 스위트룸은 하루 숙박요금 150-100만원을 책정하고 있었다.  대지 340제곱미터로 15층의 광안리해수욕장의 조망권을 가진 객실을 갖추고 있으며 매매호가는 160억 이다. 그런데도 서울로 돌아온 후에는 이미 거래가 이루어졌다는 아쉬운 후문이다. 

연산동의  대지 830제곱미터, 지상 13층/지하2층, 객80실, 월매출은 1억42-3000만 원내외 달성중, 매매호가는 130억 원, 융자금 90억, 매매거래는 아직은 망설이고 있는 상황이다.

부산의 숙박시장은 관광객위주의 소비도시로 대한민국의 경기동향과 맞물려 움직이고 있지만 제주도의 열쇄로 해운대로 대표되는 관광상품의 개발과 부동산의 희소성가치 상승으로 투자매력을 가지고 있었으며, 경관이 좋은 해안지역을 중심으로 중대형 호텔들의 신축이 꾸준히 이루어지고 있었다. 


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1. 부산 숙박업 모텔군집지역 10선


1) 부산 광복동, 남포동 :


   현재 부산 제일 핫한지역 - 부산역, 부산자갈치시장, 부산항만여객터미널, 남포역을 중심으로 상권을 형성하고 있는 광복동, 남포동은 영도대교와 부산대교의 낭만이 스며있는 추억의 거리다. 광복동 페션문화거리로 대표되는 남포동일대 숙박상권은 그 간 다른 부산지역의 숙박상권이 큰 변화를 이루고 있을 때 잊혀져가는 상권처럼 옛 시설 그대로 영업을 하고 있었으나 노후시설을 탈피하여 리모델링공사로 최신시설로 시설변신을 하면서 부산지역 부동산가치 상승이 가장 기대되는 관광객 방문객이 많은 도심으로 변신해가고 있다.
부산지역 부동산소유자들이 대부분 노년층인 것에 비추어 이 지역 부동산 소유자들도 노년층으로 부동산 개발이 쉽게 이루어지지 못하고 있다.부산 영도구 광복동과 남포동일대의 모텔들은 명서어에 비해 지역발전이 늦어지면서 노후시설의 모텔들이 많았으나 최근에 신축 또는 리모델링공사로 시설고급화가 이루어지면서 부산지역 내 대형 도심 상권으로 지역상권 활성화에 박차를 가하고 있다. 당연히 다른 지역에 비하여 부산에서 가장 발전가능성이 자연스럽게 이루어지고 있는 가장 핫한 지역으로 투자관심이 높다고 한다.  


2) 연산동 : 


  연산역 지상 연산로타리 주변 유흥업소 많이 분포, 먹거리, 놀거리, 잠자리가 혼재한 활성화된 유흥상권이었으나 최근에는 너무 많이 들어선 숙박업소와 노후화로 숙박업소의 경기는 그다지 좋지 않다.
부산지역경제의 침체로 연산동 유흥상권의 활력이 약화되어 숙박상권 역시 운영에 어려움 토로.

3) 사상동 :
시외버스터미널 주변 숙박상권으로 작은 규모의 모텔들이 많이 분포되어 있으며 부산지역에서 객실 수보다 모텔개별분포가 가장 많은 곳이다. 다른 지역에 비하여 시설이 열악하다. 


4) 대연동 : 


  부경대학교, 경성대학교가 소재하여 일명 대학상권이라고 일컬어지며 7-8년 전이 성장기를 지나 예전의 젊은이들의 거리라는 젊은 상권의 활력을 이어가지 못하고 있다. 그러나 아직 대연동 유흥, 숙박상권은 부산지역 여타지역의 흥망성쇠가 빠르게 영향을 받고 있는 반면 대연동의 일반, 유흥, 숙박상권은 허허실실 여전히 현상유지내지 생존을 위한 몸부림으로 꿈틀거리고 있다. 


5) 명지국제신도시 : 


  르망삼성자동차 공장이 위치하는 명지동은 주변에 철새도래지 을숙도가 있으며 예전에는 파 밭으로 유명하였다. 2003년에 시작된 명지국제신도시 개발은 명지동일대를 부산진해경제자유구역으로 지정하여 부산시의 2030년 대표스마트도시로의 개발을 목표로  면적 640만㎡부지에 약 2만 세대, 정주인구 25-6만 명을 수용할 수 있을 것으로 예상하고 있으며 해운대신도시의 2배, 센텀시티의 5배 규모다. 2017년 11월에는 명지국제신도시를 부산시의 해운대 센텀도시와 같은 명품 국제신도시로의 글로벌 스마트시도시의 이미지을 구축하기위해 개발을 주도하는 LH공사에서 새로운 명칭을 공모하였으나 아직은 뚜렷한 새로운 명칭을 선정하지 못하고 있다.
을숙대교 낙동강하구를 따라 명지국제신도시 주변에 모텔숙박업소들이 군집해 있다. 이들 숙박업소는 일반상업지역이 아닌 계획관리지역내에 건축되었으면서도 최근 명지국제신도시의 개발이 영향으로 호가가 상승하고 있다. 낙동가하구 대로변에 줄지어 몇 개의 숙박시설들이 들어서 있으며, 다른지역에 비하여 넓은 땅을 차지하고 있으며, 계획관리지역임에도 땅값과 건물가치로 평가하여 3.3㎡당 1500여 만원내외를 호가한다. 


6) 해운대 : 


  해운대신도시와 센텀시티의 개발로 부산부동산시장, 특히 부산주택시장의 투자붐을 형성했다. 부산시는 해운대신도시와 센텀시티의 개발로 글로벌투자상품을 만들어 냈다. 해운대해수욕장은 해운대부산영화제등 각종행사가 1년 내내 면면히 개최되면서 여름 한철성수기의 굴레에서 탈피하여 사계절 관광객이 붐비는 부산 최고의 관광지로 투자관심을 받고 있다. 

큰 자금의 투자가 유도되는 지역이다. 천혜의 해운대해수욕장과 부산지하철 해운대역을 통하여 해운대해수욕장으로의 접근성이 용이하여 부산을 여행하는 국내외관광객이 많이 찾는 곳이다.
해변가도로변의 땅값은 3.3㎡당 1억-1억5천만원을 호가하고  해변가도로와 이면도로로의 진입이 용이한 교차로변은 2억 원이상을, 해변가가 가까운 이면도로는 4000-5000만원을 호가 한다. 모텔이나 상업용건물이 들어서있는 후면부 이면도로는 2000-3000만원을 호가한다.  
해운대구 해안가 주변은 관광특구로 지정되어 숙박시설을 건축이 비교적 쉬운 편이다.
객실 수, 객실 시설수준, 객실 크기의 규모면에서 다른지역의 숙박시설보다 규모가 큰 편이다.
최근에는 또한 앞으로도 신축허가를 득한 중저가비즈니스호텔들이 많아 주거용부동산이나 숙박시설의 공급과잉으로 시세하락이 예상된다.  그래도 해운대 해수욕장 주변의 땅값상승은 지속적으로 상승할 것으로 보여진다. 



https://www.youtube.com/watch?v=R_nbuyGuaBo


7) 광안리 : 


  일반상업지역의 땅값은 3.3㎡당 1억 원 대을 호가하며, 준주거지역은 4000-6000만 원대를 호가한다. 이면도로는 2000-3000만 원대이다. 광안대교의 야경이 볼거리이며 여름성수기는 1개월 내외로 축제와 겹치는 시기에는 바다조망권이 우수한 50-70㎡ 객실의 일일 숙박요금이 200만 원에 채워지기도 한다. 통상적으로 평일 주중 숙박요금은 20-33㎡ 크기의 객실기준으로 4-10만 원정도이며, 주말에는 6-15만 원 내외이다. 해운대와 마찬가지로 광안리도 사계절 관광객이 모여들고 있으며 젊은이들이 많이 찾는 명소로 젊은이들의 발걸음이 잦아지고 있다. 광안리지하철역에서 거리는 약800여m, 도보로 약15분 거리에 광안리해수욕장이 위치한다. 해운대는 해운대역에서 약500여m로 도보로 약7-8분 거리다. 송정해수욕장도 송정역에서 약900여m로, 도보 15분 거리다. 일반상업지역 해변가에 먹거리와 놀거리, 숙박시설이 들어서 있으며, 최근에 리모델링공사를 마친 캡슐형 객실의 S호텔이 나홀로 여행객들에게 게스트하우스와는 다른 시서로 큰 호응을 얻고 있다고 한다.
광안리 해수욕장 인근의 숙박업소들은 객실 꾸미기에 좀 더 적극적인 투자가 이루어진다면 해운대로 유도되는 젊은 층의 숙박고객을 불러들일 수 있을 것으로 확신한다. 

최근에  이면도로 대로변에 신축 중인 일반관광호텔은 임대로는 보증금 20억 원, 월세 6000여만 원, 객실 수 50실 내외, 주차 50대, 매매가는 150억 원대를 호가하고 있다. 


8) 송정해수욕장 : 


  부산에서 계절영업이 비교적 뚜렷이 나타나고 있는 해수욕장이다. 지난 수년간 별다른 변화가 없는 것도 특징이다. 달맞이고개의 고객들이 송정해수욕장으로의 교통의 접근성이 용이하다는 잇점을 살리지 못하고 있다.  아직은 계정영업에 매달리는 시설수준을 벗어나지 못하고 있으며, 러브호텔형 숙박시설보다 가족여행객위주의 영업을 하고 있으며 본격적인 시설경쟁에 뛰어들지 못하고 있다. 해운대와 광안리와는 달리 송정해수욕장은 해변가에 큰 건물이 없으며 해변가의 야경도 주위을 끌지 못하고 있다. 단지 여름성수기 1개월 남짓의 기간이 송정해수욕장의 숙박시설들이 활기찬 모습을 보이는 시기이다.
송정해수욕장해변가 주변도 숙박시설의 신축허가는 어려운편이다. 라온호텔이 눈에 뛰며 기존 숙박업소들의 시설고급화 시설변화가 이루어져야 할 것이다. 


9) 신호동 :

 명지국제신도시 안쪽으로 삼성자동차가 위치하는 곳으로 출장객 숙박위주의 매출로 아주 높은 매출은 아니라도 매출에 큰 변화가 없는 숙박매출로 안정적인 숙박업소 운영을 하고 있으며, 명지국제신도시의 개발로 낙동강하구변의 숙박시설들과 함께 명지국제신도시의 개발의 영향으로 땅값상승과 발전가능성이 열려있는 숙박상권이다. 


10) 서면 : 


  약 800여m의 거리에 부산시민공원이 가까이에 있으며 동해선 부전역에서 도보로 약 1km, 부산 지하철 1호선과 부산 지하철 2호선의 교차역인 서면역세권으로 부산 롯데배화점과 롯데호텔이 소재하고 있는 서면역 인근 상권은 여전히 부산지역에서는 핫한 골목상권과 대로변 상권을 형성하고 있는 곳이다. 서면역을 기점으로 이면도로 골목상권이 발달되어 있으며 지역개발이 지속적으로 이루어지고 있는 안정된 상권이다. 부산진구 부전동, 부암동, 범천동등 서면1번가에는 약160여개의 크고 작은 숙박시설들이 영업 중이다.
이 곳에서는 브라운도트호텔이 부산 젊은이들에게 큰 인기를 얻고 있다고 한다.
부산 서면1번가는 부산해변의 해운대에서는 직선거리 약10km, 광안리에서는 직선거리 약6km의 거리 도심 속에 소재하며, 천연적인 바다조망과 야경이 이루어내는 경쟁력의 요인인 수세권의 숙박상권이 아니라 도심 속에 위치하여 연출하여 만들어진 번화한 도시적인 낭만과 스마트하고 다이내믹한 컨셉트로 각종 업종이 혼재하는 일반유흥상권으로 젊은 고객을 유치하고 있다. 

부산지역의 숙박업소들은 부산항의 잇점을 묻어나게 해안가와 해안가의 이면 도심 속 상권으로 형성되어 있다. 부산역 인근 초량동, 광복동, 남포동의 전통적인 숙박상권, 연산동, 서면1번가의 다이내믹한 일반상권과 어우러져 형성된 스마트한 객실 컨셉트의 숙박상권, 해운대, 광안리, 송정해수욕장의 숙박시설들처럼 천연자연의 수세권을 강점으로 외지여행객을 불러모으는 수세권의 숙박상권, 명지국제신도시의 개발과 함께 숙박상권이 발전하고 있는 낙동강하구 명지동, 신호동 숙박상권으로 크게 분류되고 있었다. 

부산해운대의 부동산가치는 서울 명동, 강남, 역삼동, 삼성동, 방이동의 지가와 비교해서 뒤지지 않는 발전가능성과 지가상승이 기대되고 있었으며, 최근 숙박시설의 투자는 지역과 거리에 구애받지 않고 발전가능성과 숙박상권의 발전가능성과 부동산가치상승이 기대된다면 지역에 국한하지 않고 전국망으로 투자관심을 갖는 것 뿐만 아니라 실제로 투자가 이루어지고 있다.

서울투자자가 강원도에, 부산에, 경기도에도 투자하고, 부산 투자자 역시 서울, 강원도, 서산, 당진, 평택등 지역개발이 확실하게 이루어지고 있는 지역에 거리에 제한을 두지 않고 포인트교차투자를 실행하고 있다는 점이 두두러진 투자실행의 변화가 감지된다. 이는 부동산개발정보의 접근이 쉬어진 것과 숙박업부동산중개전문 중개업자들의 개발정보습득과 개별 지역 숙박상권정보의 활발한 교류, 부동산가치 상승의 정확한 분석을 통한 전문적인 지식, 정보,자료활용능력이 정확해진 것이 한 몫을 한 것으로 보여진다.

숙박상권이 예전과 달리 일반 배후지상권의 움직임과 같이 움직이고 있다는 것이다. 


위 내용은 2018년 중후반의 부산 숙박시장 답사후 기록한 내용임.



모텔사랑/우산 쓴 고양이
이길원
010-3888-6038
www.motelsarang.com     



 

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