어? 펜션이 다시 뜨려나? > 상권분석

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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
매매 순천그릴무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 1,520 ㎡ / 건물 2,280 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 7
임대 원주와서봐무인텔
    • 매매가
    • 7억
    • 월매출
    • 7,650만원
    • 면적
    • 대지 3,600 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 28 / 특실수 12
매매 오산젤나호텔
    • 매매가
    • 66억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 10
임대 영흥파파호텔
    • 매매가
    • 1억
    • 월매출
    • 1,900만원
    • 면적
    • 대지 1,700 ㎡ / 건물 1,600 ㎡
    • 객실
    • 객실수 29 / 특실수 6
매매 전주딘딘관광호텔
    • 매매가
    • 44억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 1,100 ㎡
    • 객실
    • 객실수 20 / 특실수 10
매매 강까무인텔
    • 매매가
    • 75억
    • 융자
    • 40억
    • 면적
    • 대지 880 ㎡ / 건물 890 ㎡
    • 객실
    • 객실수 19 / 특실수 12
임대 부산왕성호텔
    • 매매가
    • 20억
    • 월매출
    • 17,500만원
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 3,950 ㎡
    • 객실
    • 객실수 50 / 특실수 30
매매 온양표시나모텔
    • 매매가
    • 25억
    • 융자
    • 15억
    • 면적
    • 대지 640 ㎡ / 건물 2,140 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 12
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
  • 어? 펜션이 다시 뜨려나?
    • 이길원 19-05-23 11:51 73회

 모텔이란 숙박상품이 시설 고급화, 경영의 시스템화, 규모의 대형화, 이미지의 변신으로 숙박업 특히, 모텔투자불패신화가 한 동안 지속 되었었다. 2010년 전후로 시작된 캠핑체험은 전국 곳곳에 캠핑장이 우우죽순 경쟁적으로 들어서면서  캠핑트랜드가 형성되고 붐을 이루었다. 캠핑문화의 광풍이었다.

 캠핑용품, 등산용품이 불티나게 팔려나갔다. 그 순간에 모텔이란 러브호텔상품외에 외곽에 버티고 있던 너른 땅의  외로이 손님을 기다리던 모텔들이 운영에 어려움을 겪기시작한 것은 물론, 전국에 널브러져 있던 다객실의 펜션들은 컨셉트가 겹치면서 경영에 어려움을 겪었다. 그러나 장기적인 경기침체, 식상한 캠핑장문화와 지난 2-3년의 주말 날씨는 캠핑장의 몰락을 가져왔다. 


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최근에 대부도소재의 신축 펜션 전경

모텔이란 상품 역시 과도한 시설투자, 가격경쟁, 규모경쟁은 정치, 경제 불안 요인에 대책없이 무너지고 말았다. 전체 매출 수익의 약10% 내외를 광고비, 숙박예약수수료로 지출을 해야하는 상황까지 발생하며 모텔투자, 호텔투자 불패신화는 깨어지고 있는 듯이 보인다. 

그 틈새에 틈새시장으로 글램핑, 풀빌라펜션 등 규모가 그리 크지는 않지만 상위 1%을 위한 소비문화 구매력을 가진 소비형태의 공략이 성공을 거두고 있다.

중저가 소비자의 구매력을 가진 캠핑문화, 패밀리여행에 익숙해진 30-40대 젊은 세대를 패밀리 소비구매력을 공략한 '키즈', '반려동물' 등의 키워드로 숙박업의 컨셉트가 집중 전략호 고객 타켓영업으로 세분화 되어가고 있다. 

키즈펜션, 키즈호텔, 애완견전문숙박업소, 애완견전문펜션 등이 소외받고 있는 소수의 반려동물애호가들에게 큰 호응을 얻으며 영업력에서도 경쟁력을 갖추고 있다. 시설의 유지 관리 등의 불편을 감수해야하는 운영의 어려움은 있다. 

주요계층 고객 타켓형 숙박업소 컨셉트가 소비자에게 구매력의 활로를 찾아주고 있다. 과도한 숙박업소의 공급과 일률단편적인 시설고급화의 경쟁으로는 더 이상 경영수지를 맞출 수가 없다는 위기감의 고조가 운영시스템의 전문화를 이끌어 내고 있다. 위기를 극복하려는 몸부림은 새로운 틈새시장을 만들어내고 있다. 이는 새로운 상품의 개발과 연출, 타켓형고객창출로 이어지고 있다.


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그 틈새시장으로 풀빌라펜션, 독채펜션, 단지형, 리조트형 펜션이 등장하고 있다. 최저임금의 상승, 근로시간의 단축 등으로 인력의 수급에 어려움을 겪으면서 무인자동화시스템의 도입이나 자금만 투자하고 위탁관리시스템이 잘 갖추어진 수익형숙박업상품에 투자관심이 커지고 있다고 볼 수 있다. 

모텔숙박업시설이 시설고급화, 숙박앱의 횡포(?), 매출은 하락하고 지출은 커지는 마이너스성장의 경영악화, 소비자들의 다양한 소비구매력 변화 등으로 숙박업을 운영하는 숙박업주들은 살아남기 위한 각자도생에 직면하였다. 

일부 선발적인 대응을 시작한 상품이 풀빌라펜션, 글램핑, 캠핑호텔, 키즈호텔 등의 숙박상품이다. 중저가 비즈니스호텔의 전형적인 컨셉트인 외래여행객의 가장 단순한 숙박만의 공간을 제공하는 형태로는 가격경쟁이외에는 위치의 잇점으로 경쟁력을 갖추어야 하지만 그렇지 않다면 숙박업을 포기하는 상황으로까지 내몰리고 있다. 

지난 해 초부터 시작된 숙박업의 포기는 대한민국 최고의 상권으로 불리는 명동에서 중저가 비즈니스호텔이 숙박업을 포기하는 사례까지 나타나고 있다. 

전국의 곳곳에서 숙박업소들이 숙박업를 포기하고 소형부동산상품으로의 신축이 모텔숙박업 투자의 한 컨셉트로 자리하고 있다. 이런 추세는 상가임대차특별법의 시행으로 더 많은 숙박업소들이 모텔, 여관숙박업을 포기하고 소형주거용 부동산상품으로 용도전환될 것으로 보여진다.


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외곽에 소재하는 땅이 넓은 숙박업부동산들이 오히려 새로운 여행문화의 컨셉트 숙박상품을 개발될 가능성이 커지고 있다.  최저임금, 근로시간단축, 여행문화의 변화, 경기침체, 구매력의 감소, 가성비의 소비 등으로 새로운 패밀리, 동호회, 가족친지등이 함께 여행, 숙박, 체험을 즐길 수 있는 단체형 여행문화가 형성되고 있다.

이는 앞선 캠핑여행문화의 형성이 차분하고 고급스러운 특별한 환경의 체험여행문화로 변화하고 있는 것으로 보인다.  

풀빌라펜션, 독채펜션, 편의성 시설이 갖추어지고 각종 체험프로그램이 제공되는 숙박업소, 숙박시설로의 컨셉트로 수익형부동산투자상품으로의 숙박시설투자에 관심이 커지고 있다. 

동해안여행의 바라보고 휴양형 여행에서 서해안여행의 체험형 여행이 새로운 컨셉트로 숙박소비자에게 큰 호응을 얻고 있다. 수세권의 숙박시설들이 경쟁력을 얻고 있다. 

대형 단체형 여행에서 소형 가족, 패밀리형 여행 맞춤 숙박시설의 소요가 커지고 있다. 이런 맞춤형 상품으로 독채펜션이 다시 관심이 커지고 있다. 

동해안소재 휴양형펜션보다  서해안의 체험형 독채펜션, 풀빌라펜션의 인기가 상승하고 있다. 


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작은 소규모의 펜션은 가격경쟁을 하지만 시설고급형 독채펜션, 풀빌라펜션은 가격경쟁보다 체험, 프로그램제공이 경쟁력이다.

수도권에서 1-2시간 이내의 단지형 독채펜션이나 수세권의 펜션형 호텔, 캠핑모텔등이 숙박소비자를 불러들이고 있다. 

수도권에서는 경기도 안산시 단원구 대부도 일대, 영흥도 일대의 단지형펜션, 독채펜션, 풀빌라펜션에의 투자문의가 많아지고 있다. 

대부도 소재 단지형 독채펜션의 경우 월 10-18일 정도의 판매율을 달성하고 있는데  1일 숙박요금은 30-120만원 정도 형성하고 있으며, 땅 525제곱미터(약160여평)의 독채펜션의 년단위 월매출이 1300-2000만원을 달성하여 매매가액은 7억에서 10억 원대, 현금투자금액은 5-7억 원으로, 월매출대비 지출300-700여 만원을 공제하고 월순익 300-1000만원 까지 달성가능하여 위탁운영이 가능한 수익형숙박업부동산상품으로 투자관심이 높아지고 있었다. 

대부도소재로 최근에 펜션 단지내에 최근에 신축한  M 독채펜션은 땅 530제곱미터(160평), 3/0층, 수영장을 갖추고 있으며, 월예상매출 1300-2000만원 으로 월순익 500-1300만원을 달성할 것으로 예상, 매매가 10억, 대출 6억으로 실제투자금액은 4-5억으로 투자금대비 월수익률 12-18%을 예상하고 있다.

과거에도 대부도단지형 펜션의 독채펜션은 매매가 10억, 실제투자금 7억 내외로 (과거에는 대출이 많이 나오지 않았음) 월 300만원 이상의 월순익을 달성하고 있었다고 한다. 


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수세권의 객실 조망권이 경쟁력인 R숙박업소의 전경

영흥도소재의 R모텔은 땅 1880제곱미터(569평), 5/-1층, 객실 30실, 월매출 2500만 원을 달성하며 매매가 15억, 대출 8억으로 실제투자금 8-9억 투자로 월순익 1000만원 이상을 달성하고 있다. 이런 성과도7-8년 전에는 3000만원 이상의 월매출을 달성하였었으나 지난 4-5년 간, 대부도, 영흥도의 방문객이 줄어들면서 매출이 하락하여 매매가 30억 원이상을 형성하던 모텔숙박업부동산상품이 15억 원대로 매매가격이 하락한 상황이다. 


최근 1-2년 사이에 대부도, 영흥도에 관광객, 방문객, 여행객이 증가하면서 매출도 상승하기 시작하고 시설변화, 전원주택, 고급독채펜션이 속속 등장하면서 덩달아 조망권이 좋고 땅이 넓은 모텔부동산상품의 투자관심마저 투자관심이 커지고 있다고 한다. 

모텔투자 및 독채펜션의 소규모 수익형숙박업부동산투자에 관심을 가져볼 만하다.


모텔사랑/우산 쓴 고양이

이길원 

010-3888-6038

www.motelsarang.com


#독채펜션매매 #풀빌라펜션매매 #대부도펜션매매 #영흥도모텔매매 #영흥도모텔임대 #대부도펜션투자 



위 그림을 클릭하면 동영상을 볼 수 있습니다.




 


 

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