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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
임대 영흥파파호텔
    • 매매가
    • 1억
    • 월매출
    • 1,900만원
    • 면적
    • 대지 1,700 ㎡ / 건물 1,600 ㎡
    • 객실
    • 객실수 29 / 특실수 6
매매 전주딘딘관광호텔
    • 매매가
    • 44억
    • 융자
    • 30억
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 1,100 ㎡
    • 객실
    • 객실수 20 / 특실수 10
매매 강까무인텔
    • 매매가
    • 75억
    • 융자
    • 40억
    • 면적
    • 대지 880 ㎡ / 건물 890 ㎡
    • 객실
    • 객실수 19 / 특실수 12
임대 부산왕성호텔
    • 매매가
    • 20억
    • 월매출
    • 17,500만원
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 3,950 ㎡
    • 객실
    • 객실수 50 / 특실수 30
매매 온양표시나모텔
    • 매매가
    • 25억
    • 융자
    • 15억
    • 면적
    • 대지 640 ㎡ / 건물 2,140 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 12
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
매매 서울신나리호텔
    • 매매가
    • 85억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 240 ㎡ / 건물 1,240 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 12
매매 답십리역 호텔매매
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 48억 6,000만
    • 면적
    • 대지 331 ㎡ / 건물 2,019 ㎡
    • 객실
    • 객실수 53 / 특실수 5
매매 통일동산 고산공원 호텔매…
    • 매매가
    • 62억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,927 ㎡ / 건물 2,471 ㎡
    • 객실
    • 객실수 47 / 특실수 24
  • 네 임대 보증금은 네가 지켜라!
    • 이길원 18-12-18 16:28 188회

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네 임대 보증금은 네가 지켜라(숙박매거진 2018-12월 기고)  


모텔부동산의 매매가격은 원가+부가수익 일까요매도자가 모텔호텔을 신축하여 영업을 할 수 있는 완성품을 만들어 숙박업부동산시장에 원가와 이익을 계산하여 내 놓는 가격이 매매가격일까요매도자우위의 시장에서는 매도자의 희망가격이 거래 가능한 시장가격이 될 수도 있다 

그 동안 한 참 동안 그런 매도자우위의 시장이 형성되기도 하였다그러나 지난 1-2년 전부터는 그런 매도자우위의 숙박부동산시장은 꿈이 되어버린 것은 아닐까그런 매도자우위의 시장은 어느 순간 매수자우위 숙박업부동산 시장으로 뒤바뀌었다건축원가와 부가수익가격이 실제 시장가격으로 형성되지 못하고 있다매수자우위 시장이 형성되어 가고 있다매도자가 부르는 가격은 그저 매도자 희망가격일 수 있다더군다나 매출이 적으면 그런 희망가격은 공염불에 불과할 수 있다  

공급자인 건축업자건축주매도자의 매매희망가와 매수자의 매수희망가액 사이에 갭이 생기는데 매수자우위의 적정한 협의 가격이 이루어져 매매거래가 이루어진다이렇게 협의에 의해 실제로 이루어지는 가격이 매수자우위의 시장가격이다  

이런 시장가격은 투자된 원가를 후려쳐서 원가보다 낮게 형성되기도하고 영업매출이 높고 영업이익이 높게 형성되며 부동산가격의 상승기대가 큰 경우에는 별도의 부가가치가 형성된다면 투자된 원가보다도 훨씬 높은 부동산매매거래가치가 형성되기도 한다. 

 한 동안 모텔부동산에 투자관심이 높았던 것은 모텔부동산에 투자한 많은 모텔투자자들이 일반 수익형부동산과는 다른 높은 영업이익을  달성할 수 있었기 때문이다더하여 부동산가치상승의 차익까지 달성하는 사례가 많았다모텔부동산투자는 황금알을 낳는 모텔부동산투자불패신화가 이루어져왔다

   

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 지난 20여 년을 되돌아보면 모텔호텔펜션 등의 숙박부동산의 흥망성쇠가치의 등락은 일시적으로는 일반부동산의 가치의 등락과는 달리 형성되어 왔다그러나 최근 숙박업부동산의 시장거래가치가 영업매출의 기대이익이 급격히 감소하면서 일반부동산가치의 등락그래프와 동질화를 형성하고 있다이는 숙박업부동산의 영업이익율의 기대치가 2-3년 전부터 지속적으로 감소하고 있기 때문이다

숙박업영업이익이 감소하면서 모텔호텔펜션등 숙박업부동산 소유자들이 이제 막 수익형부동산으로 이동하기 시작한 숙박업부동산의 소유에 대한 책임을 임차인채권자또는 편드투자의 제채권자에게 전가하는 사례가 늘고 있다  

숙박업부동산 소유자들의 신뢰가 무너지고 있다임차인채권자의 임차와 채권자로서의 권리가 매수자로 변신해야 하는 매수의무자가 되어 버리기도 한다매수자로서의 권리포기은 곧 내가 운영하고 있는 숙박업부동산의 경매노출로 이어지기 십상이다. 

  최근 숙박업부동산의 매출이 하락하고 수익률이 감소하면서 임대인과 임차인 사이에 이미 작성된 임대차계약서의 임대조건 조정과 임대보증금 반환 관련하여 분쟁이 종종 발생하곤 한다임대인은 과도하게 차용대출금으로 밀려오는 이자부담과 매매가액 하락으로 내 모텔에 대한 책임을 지지 못하는 상황이 발생하고 있다 

대출이 버거운 임대인은 임차인이나 채권자에게 내 모텔을 네가 책임지라고 한다내가 감당을 할 수 없으니 네가 내 책임져달라고 한다숙박업의 매출이 하락일로와 수익률 감소와 은행의 대출상환압박은 임대인의 전횡으로 이어지고 있다임차인과 채권자의 어깨가 무거워지고 있다.

실제로 전주의 B모텔이논산의 A모텔이 임차인 네가 내 모텔을 책임져달라는 억지에 하는 수 없이 임차인이 임대보증금에 더하여 대출을 떠안으며 울며겨자먹기로 임차인에서 임차모텔이 내 모텔이 되는 억지거래가 이루어지기도 하였다모텔을 임대하다보면 생각지도 않게 소유를 원하지 않는 임차했던 모텔이 내 모텔이 되는 상황이 발생할 수도 있다.

강원도 정선의 G모텔은 임대인이 매수희망자가 나타나 매매하려고하니 임차인이 자기한테 팔라고하여 임대보증금과 대출금을 끼고 매수자에게 매매를 하였으나 매매잔금을 6개월이 지나도록 지불하지 않으며 명의이전을 해가지 않아 임대인이 맘고생을 하고 있다

임대인과 임차인의 관계가 묘연해져 분쟁이 발생하기 일보직전이다소유하기 힘겨운 모텔을 소유한 임대인은 내 모텔을 버려야하지만 임차인과의 임대관계가 종료되지 않아 버릴 수가 없는 처지가 되었다임대조건임차인상가임대차보호법은 위태로운 내 모텔의 소유를 일반거래를 통한 탈출를 어렵게 할 수도 있다3자의 매수자가 나타난 경우에 동일조건 또는 그보다 양보하는 조건으로 내 임차인과 매매거래를 잘 맞추기란 쉽지 않다

내 탓이요?

내 탓이요라고 나를 탓하지 않으려면 임대차계약을 할 때부터 임대인의 성향과 임대물건에 대한 권리관계뿐만아니라 매출의 형성과정과 지출의 내역매출유지의 지속성 여부를 세심하게 파악하고 영업전략을 미리 모색해야 한다언제라도 대출해준 은행이 임대인을 대출금의 일부를 상환하라고 압박할 수도 있고임대인이 다른 채권관계로 내가 임대운영하고 있는 숙박업부동산에 채권권리분쟁이 발생할 수도 있다 

부동산가치가 상승하거나 영업매출이 상승하여 수익률이 좋은 경우에는 그다지 걱정할 일이 별로 없지만 최근의 정치,경제상황처럼 미래가 불확실하고 은행에서 대출금의 일부를 상환하라는 독촉이 비일비재할 경우에는 아무리 좋은 임대특약사항에 의한 임대차계약일지라도 백약이 무효가 되는 상황이 발생하게 된다경매의 노출이다임대인이 자기 모텔을 내 모텔이 아니라고 포기한다

임차인은 내 탓이오라며 임대차계약서를 부여잡고 아무리 훌터봐야 별다른 대책이 없는 경우가 많다임대료를 내지 않고 상계하면서 임대보증금을 월별로 상환하는 수밖에는 뾰족한 대책이 없다임대인이 자기 모텔을 포기하면서도 임차인을 보호하지 않는 경우가 많기 때문이다임대차 계약서를 작성하면서 임차인의 임대보증금에 대하여 최우선으로 보상받을 수 있도록 특약사항에 별도로 경매에 노출될 경우를 상정하여 최소한의 해당 숙박부동사의 유채동산 시설물에 대한 매매권한을 이전하여 줄 것을 게시해야 한다이런 특약사항을 게시할 때는 계약서대로 준수치 않을 경우에 민형사상의 책임소재를 분명히 해야 한다임대보증금을 최소한 빨리 회수할 특약사항의 게시가 무엇보다 중요하다요즘처럼 숙박업시장이 안 좋은 상황에서는 매월 월세만 송금할 것이 아니라 해당은행에 월 이자가 제대로 지불되고 있는 지도 확인해야 한다임대보증금을 지불시 대출금의 일부를 상환하도록 하여 임대보증금의 상환능력을 높여야 한다  


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무책임하게 내 모텔를 버리는 사람들?

한 동안 모텔부동산투자불패신화는 계속되고 있었다은행에서 숙박업부동산 대출은 적극적이었다그러나 은행이 2004, 2008년과 같이 숙박업부동산을 버리고 있다숙박업부동산을 숙박업의 프리미엄부동산가치로 평가하지 않고 일반부동산가치만으로 대출한도를 산정한다숙박업부동산의 수모가 다시 시작되고 있다. 2000년대 이후 숙박업부동산에 적극적이던 은행들이 세 번째로 모텔부동산을 기피하고 있다 

대출을 과도하게 일으켜 버티기를 하던 몰지각한 임대인은 내 모텔을 버리고 있다임차인의 임대보증금에 대한 상환 의무를 이미 까맣게 잊어버린다그리고 내 살길만 찾는다어쩔 수 없다며 경,공매에 노출시킨다임차인에게 내 모텔을 책임져달라고 한다내 모텔을 가져가라고 한다임차인의 고민이 시작된다

이렇게 환상에 빠져 대책 없이 모텔부동산을 매입하여 소유하고 무책임하게 내 모텔을 버리는 사람들을 조심해야 한다임대차 계약서를 작성할 때부터 내 모텔이 될 수도 있다는 가정하에 과도한 대출을 받은 숙박업부동산은 경공매시에 대한 내 모텔화되는 절차의 방어대책을 세워놓아야 한다제일 좋은 것은 내 모텔로 만들 생각이 없다면 그런 과도하게 대출을 받은 숙박업부동산을 임대하지 않는 것이다

임차인은 내가 운영하는 모텔이 내 모텔이 될 수도?  

어떤 임차인은 일부러 대출이 많은 숙박업부동산을 임대한다매매가액을 비교하여 임대보증금을 많이 책정하고 월세을 낮게 책정하여 임대인이 겨우 은행이자를 지불할 수 있을 정도로만 월세을 책정한다

임대인은 결국 내 모텔인 숙박업부동산의 부동산가치상승에 대한 기대말고는 더 이상 내 모텔부동산을 가지고 있을 이유가 없어질 수도 있다수익형부동산의 가치가 이미 없어진다부동산 가치상승의 기대도 없어진다면 임대인은 해당 모텔부동산을 포기하기 쉽다그런 상황발생시 임차인은 해당 모텔부동산의 매수자가 된다아주 낮은 경쟁력 있는 매수자 우위의 가격으로 매수를 시도한다네 모텔이 내 모텔이 된다  

임대인이 버티지 못하는 임대모텔이 임대인이 매도자가 되고 임차인이 매수자가 되어 거래가 형성된다이런 임차인을 필자는 모텔사냥꾼이라고 부른다이런 거래는 임대인도 임차인도 윈-윈하는 거래가 이루어 진다어차피 임대인은 감당하지 못할 숙박업부동산을 소유하고 있었기 때문이다.

고의로 내 모텔을 무책임하게 버리는 임대인과는 다르다임대인이 손해을 보는 경우도 발생한다목적을 가진 임차인에게 내 모텔을 어쩔 수 없이 빼앗기는 상황이 발생할 수 있다.  

임대시 내 보증금의 안전성을 확보해야?

어째든 요즘처럼 숙박업부동산 투자불패신화가 깨어지는 즈음에 임차인은 내 임대보증금의 안전성이 최우선적으로 확보되어야 한다

임대보증금의 안전성이 확보된다면 임차인은 이 되지만임대보증금의 안전성이 보장되지 않았다면 영원한 로 임대인인 의 처분만을 바라보는 신세가 된다

임대보증금은 전세권설정이 좋을까아니면 근저당권 설정이 좋을까? 

등기부상 우선순위확정하여 후순위에 대항력을 갖는 것은 동일하다전세권설정은 사용수익기간의 이익을 담보하며 건물,토지에 설정이 가능하며임대차계약서를 근거로 전세권을 설정하며 임대차기간에 따라 그 권원 기간이 확정된다근저당설정은 차용채권을 근거로 설정하며 토지건물에 설정하고 임대기간과는 무관하게 차용채권의 기간과 채권최고금액까지 채권이 확보되는 물권이다전세권설정은 채권을 매입하지 않아도되지만 근저당설정은 채권을 매입해야 한다비용은 보증금의 0.24%. 채권매입기타 법무사 대행수수료.

숙박업부동산을 임대할 경우에는 매출의 확인보다 더 중요한 것이 임대보증금의 안전성이다월수익율이 아무리 높아도 경,공매로 임대보증금이 위태로워진다면 잔돈 벌고 큰 돈을 잃게 된다

매출하락에 허덕이고 있는 최근의 대한민국 숙박산업 침체의 늪에서는 임차인이 이 되어야 하지만 임대차계약서을 어떻게 작성했느냐에 따라임대보증금의 안전성을 얼마나 확보했느냐에 따라 영원한 이 될 수 밖에 없다

네 임대보증금은 네가 지켜라. 내 임대보증금은 내가 지켜야 한다임대차계약서을 작성할 때부터 임대보증금의 안전한 회수를 염두에 두고 문구를 작성해야하며 임대인의 책임감과 도덕성을 확인하고 공부상 채권을 확실하게 확보해야 매출향상에 전념할 수 있다 

임대인과 건전한 거래관계르 유지할 수 있다사고가 건전하지 않다면 아무리 탐이 나는 물건일지라도 한 번 더 생각하고 고민하여 내 모텔이 될 수도 있다는 것을 염두에 두고 임대차게약서를 작성할 일이다 

기왕에 임대차계약서를 잘 작성했다하더라도 임대차계약서를 철저히 준수하여 의 의무만을 다하면 임대차기간 동안 아무런 문제가 발생하지 않도록하며분쟁이 발생하는 일이 있더라도 협의하여 분쟁이 해결될 수  있도록 쌍방이 협조하고 노력해야하며 임대차계약서를 성실이 준수해야 한다

킹코브라는 뱀은 같은 종의 뱀을 주식으로 한다고 한다모텔을 투자해본 모텔투자자가 킹코브라처럼 어려움에 처함 모텔을 탐하며 모텔사냥꾼이 되기도 한다경험이 많다는 노련한 모텔투자자 내가 이길 수 없는 경계의 대상이 될 수 있다나를 도와주지만 또 한편으로는 내가 이겨낼 수 없는 적이 될 수도 있다는 것을 명심하자.

임대인읜 모텔사냥꾼으로 변신할 수 있는 임차인을 경계해야하고임차인은 무책임하고 부도덕한 임대인을 경계해야 할 것이다쌍방이 임대차계약서의 내용을 성실히 준수하며 협력하여 상생한다면 해당 숙박업부동산은 주변의 다른 모텔,호텔,펜션보다 더 큰 부가가치을 달성할 수 있을 것이다.

다양한 영업방식이 시도되면서 숙박업부동산투자불패신화가 깨어지는 즈음에도 불구하고 숙박업부동산은 임대인과 임차인과의 다소의 분쟁을 겪으면서 대한민국 최고의 능동적긍정적 수익형 부동산으로 더 단단히 변신해가고 있다는 것만은 인정해야 한다

          우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)

         대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038

          저서재건축사업실무나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

                    전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사 

                  전 대한숙박방송 '이길원의 숙박대박으로 가는길패널

                  모텔상담사내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.

                  한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

                  각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수

                   순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

                  모텔 크리에이터

 

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