모텔, 장사를 할 것인가? 경영을 할 것인가?(숙박매거진 기고) > 실전투자

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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
매매 서울신나리호텔
    • 매매가
    • 85억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 240 ㎡ / 건물 1,240 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 12
매매 답십리역 호텔매매
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 48억 6,000만
    • 면적
    • 대지 331 ㎡ / 건물 2,019 ㎡
    • 객실
    • 객실수 53 / 특실수 5
매매 통일동산 고산공원 호텔매…
    • 매매가
    • 62억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,927 ㎡ / 건물 2,471 ㎡
    • 객실
    • 객실수 47 / 특실수 24
매매 태릉 최신호텔매매
    • 매매가
    • 95억
    • 융자
    • 53억 6,000만
    • 면적
    • 대지 777 ㎡ / 건물 992 ㎡
    • 객실
    • 객실수 38 / 특실수 5
매매 보문역 모텔
    • 매매가
    • 55억
    • 융자
    • 40억 6,000만
    • 면적
    • 대지 555 ㎡ / 건물 1,065 ㎡
    • 객실
    • 객실수 36 / 특실수 5
부지 드라이브인 무인텔부지
    • 매매가
    • 12억 5,000만
    • 융자
    • 2억 6,000만
    • 면적
    • 면적 1,875 ㎡
    • 평수
    • 평수 568평
부지 대박 드리이브인 무인텔부…
    • 매매가
    • 37억 5,000만
    • 융자
    • 2억 6,000만
    • 면적
    • 면적 4,034 ㎡
    • 평수
    • 평수 1221평
매매 포항에듀호텔
    • 매매가
    • 28억 5,000만
    • 융자
    • 20억 6,000만
    • 면적
    • 대지 890 ㎡ / 건물 1,250 ㎡
    • 객실
    • 객실수 33 / 특실수 8
  • 모텔, 장사를 할 것인가? 경영을 할 것인가?(숙박매거진 기고)
    • 이길원 18-11-09 17:43 23회

당신의 숙박시설은 어떤 전략을 바탕으로 운영이 되고 있는가? 해당 전략은 시시때때로 변화하는 업계의 상황을 충분히 반영하고 있는가? 과거의 운영방식이 아닌, 현 실정에 맞는 생존전략인가? 어려운 상황 속에서 승승장구하는 숙박시설의 비결은 무엇인가? 이와 같은 질문들을 스스로에게 던져보며 이번 칼럼을 함께 살표보자.


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숙박업계의 과거와 현재

성매매방지특별법이 시행이후, 모텔이란 숙박산업이 주먹구구식 소규모운영 및 음성적인 이미지에서 탈피하여 중,대형화와 건전한 숙박시서로의 이미지 변신을 거듭해왔다. 

2010년 이후로는 대형화, 시스템화, 자본규모화를 거치면서 중저가비즈니스호텔이 탄생했다.건전한 이미지의 쇄신과 더불어 모텔이란 숙박산업의 프랜차이즈화가 이루어지고 숙박앱을 통한 예약문화가 생겨났다. 

2016년 말, 대한민국 정치경제의 혼란은 모텔이란 숙박산업의 발전방향마저 혼란에 빠뜨렸다. 과거 정부는 외래여행객의 급격한 증가에 대비하여 중저가비즈니스호텔들의 공급량를 늘렸다. 그 결과 공급화잉 현삿으로 인해, 가격경쟁이 치열해진 것은 물론 관광자금으로 신축된 중저가비즈니스호텔들은 대출금 상환에 많은 어려움을 겪기 시작하고 있다. 

 최근에는 문재인 정부가 공유경제 활성화라는 명분으로 대한민국 모든 주거용부동산의 숙박 시설화를 시행하려고 하고 있다.  정부는 기존 숙박시설이 변화를 모색하는것이 아니라, 공유경제의 홀성화라는 명분을 앞세워 공유숙박 관련 정책을 밀어붙이고 있다. 

 누구든 주거용부동산만 가지고 있으면 숙박업주가 될 수 있는 길을 열어주려고 하는 것이다. 

 최근의 경제상황으로 보면 차라리 문을 닫는 편이 현면한 선택일 수도 있다. 그러나 모텔, 호텔이란 숙박업주동산에 과도하게 많은 대출이 포함되어 있어 문을 닫는 것도 쉽지 않다. 

문을 닫는 순간, 생존대책을 세울 겨을도 없이 대출금 이자연체와 원금상환압박으로 경,공매에 노출될 것이다. 

 다행히 도심에 위치한 모텔들은 부동산가치가 상승하여 다른  용도로의 전환을 모색할 수 있다.  반면, 지방중소도시나 외곽에 위치한 모텔들은 그런 기회조차 얻지 못하는 형편이다.  이들은 가격경쟁과 시설변화, 시설고급화만으로 버텨야 한다. 

 한때 '창업'이라는 키워드가 새로운 활로를 찾는 대안이 되기도 했다. 창업열풍과 더불어 대한민국의 프랜차이즈 업체들도 한 몫을 챌길 기히가 생겼었다. 돈이 없어도 은행에서, 정부에서 얼마든지 창업지원을 받을 수 잇ㄴ 기회가 주어졌었다.  프랜차이즈 열풍은 젊은이들ㅇ, 중장년층들이 전문적인 직종에서 벗어나 누구나 자기 개성에 맞는  업조을 선택하여 자유시간을 즐길 수 있다는 착각을 하게 만들었다. 

 2018년 현재, 어늘 순간 자영업자들의 열정은 사라지고 높아진 임금과 짦아진 근로시간의 시다림만이 남았다. 결실의 파이가 작아져 더 이상은 남에게 나누어 줄 수 없는 극한 상황에 처해 있다.  노는 동안에 자기기를 개발하고 저녁이 있느 삶을 누릴 수 있도록 하겠다는 것인데, 자영업자는  직원을 고용하기가 상당히 부담스러워졌다. 

  근로자들도 노는 시간은 늘었지만 월수입이 줄어드는 상황에 직면하고 있다. 실상은 저녁이 있는 삶이라기보다 저녁을 굶는 삶이 되어 버리고 있다고 하소연 한다. 

 자영업자의 꿈은 안개 속으로 뿌였게 사라져가고 있다. 그 틈에 공유경제 활성하라는 명분으로 공유숙박업이 모텔, 호텔이란 숙박업을 옥죄고 있다. 숙박업 투자불패신화는 깨진지 오래다. 

 우회도로가 개설되면 제일먼저 주유소와 함께 무너지는 업종이 숙박시설이다. 춘천가도변이 많은 모텔들이 문은 닫은 채로 덩그러니 서있다. 도한 도심 속 과도하게 많은 모텔들이 밀집해 있는 모텔ㄷ군집지역에서도 문을 당은 노후 모텔들이 자주 눈에 뛴다.

 모텔,호텔 숙박업주들은 올해 지난 해보다 매출이 줄어 더 이상 숙박업을 지탱할 수 없다고 한탄하고 있다. 더불어 모바일 숙박앱에 매달려야 하는 상황에서 숙박업은 시설경쟁, 가격경쟁까지 치러야 하는 실정이다. 

 이러한 상항에서 종업원의 도움을 받는 것은 더욱 부담스럽다. 

 충남 대전이 G모텔은  2015년 중순, 객실 32실을 보유한 노후모텔을 매입한 후 외래여행객의 증가를 예상하는정부으 통계를 믿고 모든 돈을 끌어 모아 약7억 원을 투자해 시설고급화로 경쟁력을 갖추었다. 

 처음 리모델링 후 3개월이 지나자 바로매출의 상승을 확인할 수 있었다. 실제로 월매출 1500만원에서 월매출 4500만원을 달성하는 시설 좋은 모텔이 되었다. 그러던 중 2016년 7월 집안사정으로 보증금 3억원, 월세 1500만원에 월세를 주게 되었다. 이후 얼마 지나지 않아 사드정국, 탄핵정국으로 외래여행객이 급격히 감소하면서 임대운영자가 운영상 어려움을 겪기 시작해 결국 2017년 12월 모텔이 경매에 노출되었다.


은행들도 외면하는 '숙박시설'

  전국의 많은 호텔,모텔들이 매출의 급격한 하락과 대출금의 상환압박에 시달리기 시작하고 있다. 매매거래가 진행되는 과정에서 대출금 승계가 이루어지지 않아 거리가 해지되는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 이미 매매거래가액의 70-80%이상의 대출을 발생시킨 숙박시설들은 매출만기 연장이나 매매거래시 대출금 일부상환압박을 힘겹게 견디고 있다. 

 은행들은 매출의 하락으로 수익률이 저조해지면서 모텔이란 숙박시설, 호텔이란 중저가비즈니스호텔들을 대출기피업종으로 분류해버렸다. 앞으로 대출금은 모텔운영에 큰 재앙으로 다가올 것이다. 매출가 수익률은 감소했지만, 예전의 수익률을 달성하지 못한 것일 뿐 여전히 모텔이란 숙박업은 다른 업종에 비해 투자비용을 통째로 잃어버리지는 않는다. 그러나 매출을 해준 은행입장에서는 모텔의 생존보다 대출금을 어떻게 회수할 것인가가 중요하다. 단지, 은행은 숙박산업의 매출하락, 수익률 감소가 다소 부담이 될 뿐이다. 

 이처럼 은행들이 숙박업을 버리고 있다. 당분간 숙박사업자 스스로 살아남야 한다. 무엇인가를 해야 하지만, 구체적을 무엇을 해야 할지 모른다. 숙박앱에 의존할 뿐이다.

  필자 또한 숙박앱에 의존하지 말고 상생의 길을 찹아야 한다고 말하지만 상생의 길은 쉽지 않다. 숙박앱을 통한 영업은 단지 가격할인뿐이다. 

 내 모텔의 운영, 내 모텔의 시설, 내 모텔의 이벤트행사를 알릴 수 있는 기회가 주어지는것이 아니라, 내 모텔의 이용요금할인을 알릴 수 있을 뿐이다. 가격만이 경쟁력이되는 것도 아니다. 어느 정도의 시설이 갖추어져야 숙박앱에서 가격경쟁에서 가격경쟁에 뛰어들 수 있다. 요금에는 위치가 모텔,호텔의 최대의 경쟁력이 된다.희소성이 경쟁력이 되었다. 이는 숙박시설의 공급과잉이 만들어 낸 부작용이다. 


숙박사업자, 스스로 생존전략 수립해야

 당분간은 매출상승, 지출하락, 수익률 상승에 대하여 큰 기대를 하지 말고 살아남기 위한 생존전략을 세워야 한다. 직영 자영업자는 가족경영, 시설변화, 아이템개발, 영업전략, 대출상환 계획을 점검하고 전략을 세워야 한다. 

 임차인은 임대인의 대출이자 및 원금상환이 잘 이행되고 있는지를 점검 및 확인하여 매출향상방안, 지출절약, 모텔운영에 필요한 전략을 수립해야 한다. 이어서 위탁운영이나 기타의 방법으로 운영을 맡겨서 숙박시설을 운영하느 경우, 종사원들의 영업전략, 시설관리, 인력관리, 지출관리를 좀 더 철저히 점검하고 세부계획을 세워 실행해야할 것이다. 

 얼마 전 전북 전수지의 한 모텔에서 불이 났다. 다행히 인명피해는 없었지만 겨울철 보조난방기구에 의한 화재가 발생했다. 노후시설이든, 신축시설이든, 리모델링한 시설이든 전기를 이용한 기기의 난방자아치를 철저히 점검하고 작용여부를 확인해야 한다. 특히 침대 매트리스 위에 보조 전기장판을 설치하는 사례가 많은데, 전기장판의 과열로 인해 하재 또는 고객이 화상을 입는 일이 발생할 가능성이 있다. 

 이에 따란 전기장판 등의 난방보조제품을 설치한 숙박업소에서는 해당 장치의 정상작동여부를 철저히 점검해야 할 것이며, 과열방지를 위해 안내문을 게시하여 숙박이용객의 주의를 환기시켜야 한다.

 아무리 대한민국의 정치경제상황이 숙박업을 방치하고 있다고해도 누군가는 희소성, 이벤트, 시스템, 경제성으로 살아남고 있다. 살아남는  것뿐만 아니라 한 단계 더 성장하고 있기도 하다. 

 이런한 경쟁력을 갖춘 모텔을 만들기 위해 오늘도  숙박시설의 생존전략을 모색하고 행동으로 옮겨야 한다. 


모텔사랑/우산  쓴 고양이

이길원

www.motelsarang.com

010-3888-6038



#모텔창업#모텔투자#모텔경영#모텔생존전략#모텔사랑



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