사장님, 그 모텔 팔렸나요? 네, 팔렸어요!(숙박매거진 기고) > 실전투자

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  • Cinelli
TODAY CHOICE / 프리미엄
임대 부산왕성호텔
    • 매매가
    • 20억
    • 월매출
    • 17,500만원
    • 면적
    • 대지 560 ㎡ / 건물 3,950 ㎡
    • 객실
    • 객실수 50 / 특실수 30
매매 온양표시나모텔
    • 매매가
    • 25억
    • 융자
    • 15억
    • 면적
    • 대지 640 ㎡ / 건물 2,140 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 12
임대 오잘레나호텔
    • 매매가
    • 17억
    • 월매출
    • 9,000만원
    • 면적
    • 대지 840 ㎡ / 건물 2,700 ㎡
    • 객실
    • 객실수 45 / 특실수 9
임대 서산태평성대호텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 4,600만원
    • 면적
    • 대지 750 ㎡ / 건물 1,630 ㎡
    • 객실
    • 객실수 30 / 특실수 12
매매 딱존호텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 17억
    • 면적
    • 대지 670 ㎡ / 건물 1,350 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 20
매매 황금호텔
    • 매매가
    • 27억
    • 융자
    • 16억
    • 면적
    • 대지 1,400 ㎡ / 건물 1,180 ㎡
    • 객실
    • 객실수 32 / 특실수 8
임대 인천돈벌어모텔
    • 매매가
    • 5억
    • 월매출
    • 3,850만원
    • 면적
    • 대지 360 ㎡ / 건물 1,670 ㎡
    • 객실
    • 객실수 49 / 특실수 7
매매 예산심봤어무인텔
    • 매매가
    • 40억
    • 융자
    • 20억
    • 면적
    • 대지 2,050 ㎡ / 건물 2,000 ㎡
    • 객실
    • 객실수 22 / 특실수 5
매매 영종비즈니스호텔
    • 매매가
    • 43억
    • 융자
    • 30억 6,000만
    • 면적
    • 대지 540 ㎡ / 건물 2,010 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 8
매매 아산확트인무인텔
    • 매매가
    • 30억
    • 융자
    • 15억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,750 ㎡ / 건물 940 ㎡
    • 객실
    • 객실수 17 / 특실수 7
매매 안산중앙역 럭셔리 호텔
    • 매매가
    • 23억
    • 융자
    • 14억 6,000만
    • 면적
    • 대지 200 ㎡ / 건물 200 ㎡
    • 객실
    • 객실수 26 / 특실수 4
임대 파주힐링무인텔
    • 매매가
    • 8억
    • 월매출
    • 8,000만원
    • 면적
    • 대지 1,800 ㎡ / 건물 3,590 ㎡
    • 객실
    • 객실수 35 / 특실수 8
매매 아산금방석호텔
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 26억 6,000만
    • 면적
    • 대지 680 ㎡ / 건물 1,960 ㎡
    • 객실
    • 객실수 46 / 특실수 12
매매 서울신나리호텔
    • 매매가
    • 85억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 240 ㎡ / 건물 1,240 ㎡
    • 객실
    • 객실수 40 / 특실수 12
매매 답십리역 호텔매매
    • 매매가
    • 60억
    • 융자
    • 48억 6,000만
    • 면적
    • 대지 331 ㎡ / 건물 2,019 ㎡
    • 객실
    • 객실수 53 / 특실수 5
매매 통일동산 고산공원 호텔매…
    • 매매가
    • 62억
    • 융자
    • 45억 6,000만
    • 면적
    • 대지 1,927 ㎡ / 건물 2,471 ㎡
    • 객실
    • 객실수 47 / 특실수 24
매매 태릉 최신호텔매매
    • 매매가
    • 95억
    • 융자
    • 53억 6,000만
    • 면적
    • 대지 777 ㎡ / 건물 992 ㎡
    • 객실
    • 객실수 38 / 특실수 5
매매 보문역 모텔
    • 매매가
    • 55억
    • 융자
    • 40억 6,000만
    • 면적
    • 대지 555 ㎡ / 건물 1,065 ㎡
    • 객실
    • 객실수 36 / 특실수 5
부지 드라이브인 무인텔부지
    • 매매가
    • 12억 5,000만
    • 융자
    • 2억 6,000만
    • 면적
    • 면적 1,875 ㎡
    • 평수
    • 평수 568평
  • 사장님, 그 모텔 팔렸나요? 네, 팔렸어요!(숙박매거진 기고)
    • 이길원 18-11-05 20:52 65회

사장님그 모텔 팔렸나요네 팔렸어요!(숙박매거진 2018-10월 기고)

최근 최저임금 인상, 근로시간 단축, 공급과잉 현상 등으로 인해 숙박업계 사정이 좋지 않다. 그러나 이 가운데 새로운 주인을 만나 증증장구하는 모텔들이 있다. 또한 크고 작은 모텔들의 거래가 활발하게 이루어지고 있다.  구체적으로 우리 업계에 어떠 일들이 벌어지고 있는 것일까? 이번 칼럼을 통해 업계의 실정을 자세히 들여다보자.


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사장님,그 모텔 팔렸어요?  네. 팔렸어요.

 그 모텔도 팔렸어요?!


임대인과 임차인의 차이?!

정부에서는 관광숙박업의 벌전대책은 고사하고 오히려 공유경제라는 명분을 앞세워 탈세, 범죄의 공간으로 호라용될 수 있는 공유숙박을 도입하기 위한 관련법안을 추진 중이다. 이에 따라 얼마 전 (사)대한숙박업중앙회의 주최로 공유숙박 절대반대 결의대회가 국회의사당 앞에서 열렸다. 전국에서 많은 숙박업주들이 참여했다.    


전 국민이 언제든지 맘만 먹으면 숙박업주가 될 수 있도록 하는 법안이 통과되는 것을 막기 위해 숙박업 경영자들이 나선 것이다. 이는 숙박업계가 큰 어려움을 겪고 있다는 것을 반증한다.


모텔투자불패신화는 끝났다고하는데모텔을 사달라는 사람들의 문의가 있다예전 같지는 않지만 아직도 모텔투자에 관심이 많다모텔을 운영하던 사람들은 모텔업계를 떠나고 다른 업종에서 성공한 사람들 중에 때 아닌 모텔투자에 관심이 커지고 있다   


외국인 관광객 1500만 명 시대에 대비한다며 대책없이 중저가비즈니스관광호텔을 과잉 공급한 결과사드탄핵정국에 외국인 관광객은 오히려 줄어들고 과잉공급으로 넘쳐나는 관광숙박시설로 기존의 모텔 숙박업이 이전 2014년 9월 성매매방지특별법의 실행메르스사태세월호사태보다 더 힘겨운 시간을 보내고 있다  

최근에는 모텔투자불패신화가 더 이상은 존재하지 않는다고까지 말한다그럼 정말로 모텔이란 숙박업은 더 이상 투자가치가 없는 것일까실제로 최저임금인상물가상승숙박앱 덕분에 시설은 고급화되고 가격경쟁은 심해지고지출은 커지는데 모텔의 매출마저 하락하고 있어 수익률은 점점 더 낮아지고 있다.

 모텔을 운영한다는 것이 예전 같지 않다그러는 사이제일 힘들어하는 당사자가 임차인이 되어 버렸다이전의 매출지출경기상황에 적용하여 협의 조정되어 임대료가 책정되었는데 개업하자마자 1-2년 사이에 정치,경제 현실상황에 완전히 변했다예측하기 힘들게 변했다이렇게까지 관광숙박업 시장이 불황을 겪으리라고 생각지도 못했다

임대인도 마찬가지다시설고급화가 필수적인 경쟁력의 요인으로 상당히 많은 자금을 투자하여 숙박시설를 만들어 그에 상응하게 매출이 올라갈 것을 예상 또는 확인하고 임대료를 책정하여 월세를 놓았으나 생각지도 않은 돌출변수의 출현으로 임차인이 월세를 지불할 능력을 상실하니 임대인 또한 대출받은 월이자를 내야하는 상황에서 이미 책정된 월세를 하락 조정하는 것도 쉽지 않은 상황이 되어버렸다월수익형부동산투자로 선택한 모텔투자 상품이 월수익율이 저조하게 되어버린 것은 고사하고 모텔 숙박업부동산을 가지고 있는 것이 무거워지기까지 할까봐 겁이 난다


어려운 상황에서도 모텔 매매는 이루어져

다수의 투자자들이 임차인과의 임대료조정의 결실을 맺지 못하고 직영을 하는 결정을 하기도 한다그런데 임차인은 매출이 하락해서 더 이상은 내 모텔을 운영하기 힘들다고해서 받은 내 모텔을 내가 다른 각도에서 운영해보니 매출이 상승하기도 한다임차인은 투자의지가 부족하고나는 내 모텔이니까 과감하게 투자를 해서 임차인이 운영하기 힘들다던 내 모텔을 수익률이 좋은 모텔로 다시 만들기도 한다  

월수익형부동산투자로 매수한 내 모텔에 능력있는 임차인을 만난다는 것은 복이다능력있는 임차인을 만나는 것도 재테크다임대경영의 능력일 수 있다어떤 모텔은 매출로어떤 모텔은 미리가치로어떤 모텔은 컨셉트의 경쟁력으로 매매가 이루어진다

전주의 M모텔은 전주외곽에 위치하였으면서도 주인거주공간이 전원형 고급빌라 같은 공간연출로 매수자 마음을 붙잡아 주거공간 연출의 확실한 경쟁력으로 매출경쟁력보다 더 높은 점수를 받아 거래가 이루어지고도 하였다

청주의 G모텔은 넓은 주차장 공간확보가 매수자의 마음을 이끌어 매수자가 경쟁적으로 매수의사를 밝혀 더 높은 조건을 제시한 매수자와 거래가 성사되었다

어떤 모텔은 아주 경쟁력 있는 최고급 시설로 만들어내 월매출은 물론 월수익율도 좋지만 너무 높게 책정된 매매거래가격이 부담스러워 매수자가 탐하기만 하지 실제로는 거래가 성사되지 못하는 경우도 있다필자는 그런 모텔을 매출만 높은 모텔이라고 칭한다대전의 B모텔은 월매출 5500만 원대지면적은 825(250), 지상6층으로 최근에 리모델링하여 누구나 탐낼만한 모텔이다그런데 이런 모텔이 매수자와 인연을 맺지 못하고 있다매출만 높은 모텔로 2년이 넘도록 운영자에게 높은 수익을 안겨주지만 팔지 못하고 있다주변에 리모델링할 물건이 많다는 것과 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 있기 때문이다

충남 서천의 P모텔도 1800(545), 객실 35해당지역 최고의 시설로 리모델링 완성월매출 4500이상 달성 중매매가 25억 원대출금 15억 원현금투자 11억 원그런데 거래가 이루어지지 않고 있다현금 10억 원 이상을 투자하려는 투자자의 관심을 끌기에는 부동산 용도의 다양성에서 역부족이다.

요즘 같은 불경기에서는 거래가 성사되려면 매출만큼 매수자의 관심을 끌만한 한가지의 매력이 있어야 한다통상적인 매출의 달성만으로는 거래가 성가되기 쉽지 않다  

매출을 확인하고 거래가 성사된 모텔이라도 그런 매출의 달성을 지속하는 것은 쉽지 않다이전에 달성해왔던 모텔의 매출은 기 운영자의 운영능력의 산물일 수 있다내가 떠 안은 후에는 쭈루룩 매출이 하락하는 경우도 있다요금 같아선 해당 숙박업소의 과거 및 현재매출의 확인은 보편적인 현존 매출가치의 수익률의 가늠자일 뿐일 수 있다


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이런 와중에 생각지도 않은 많은 모텔들이 남모들게 거래가 성사되고 있다누군가의 어려움이 또 누군가에게는 재테크의 기회가 된다그런 기회는 죽은 모텔들의 수익형부동산으로의 전환을 의미한다월매출 2000만 원짜리가 누군가을 만나면서 월매출 4000만 원짜리가 되기도 하고월매출 600만 원짜리가 월매출 3000만 원짜리 수익형 모텔부동산으로 재탄생하기도 한다

지역경제의 함몰이라는 군산소재의 모텔들 중에도 잘 나가는 모텔은 있다. 1년 전에 신축한 모텔들 중에 X모텔은 신축하자마자 임대를 놓았었다마침 지난 해 신축할 때만 해도 군산지역이 지금처럼 어려운 지역경제상황으로 변할 줄은 몰랐다신축하여 임대를 놓고 얼마 지나지 않아 군산지역에 불황이 들이닥쳤다임차인이 발버둥을 친다월매출 4500이상을 예상하고 월임대료를 책정하였으나 임차인은 그 좋은 시설최근에 신축한 모텔임에도 불구하고 월매출 3000만 원도 달성을 하지 못하고 있었다

하는 수 없이 임차인과 다투기보다는 해당 X모텔을 떠 맡기로 했다군산지역 지역경제가 좋지 않은 상황에서 모텔의 매출을 올린다는 것은 쉬운 일이 아니였다그러나 죽자살자 영업을 한 결과 시설경쟁가격경쟁에 뛰어든 결과지난 5-6개월을 버틴다는 것은 쉬운 일은 아니었다그럭저럭 시간이 지나면서 고객이 하나둘 늘기 시작하더니 드디어 지난 7월부터는 드디어 월매출 4000만 원을 넘기더니 8월 들어서는 월매출 5000만 원을 넘기기 시작하고 있다임차인이 버티지 못한 모텔을 임대인이 살리고 있었다이제는 더 이상 매매는 할지언정 임대는 놓지 않겠다고 한다

좋은 임대물건을 찾기란 더욱 어려워졌다임대인이 임차인을 믿지 못하고 임차인은 급변하는 관광숙박업경기불황에 임대모텔을 선택하기가 쉽지 않다과거와 현재의 매출을 확인한다고 하여도 쉽게 임대모텔을 믿을 수가 없다

이자보다 높은 월세를 내기보다 매수해서 내 모텔을 장만하려는 일부 임차인이 매수자가 된다모텔투자불패시기에 투자를 해주었던 채권자가 모텔을 개발하고 시행하던 채무자가 채무를 이기지 못하고 경매에 노출되면서 채권자가 매수자로 변신한다또하나 모텔을 살리는 투자자 중에는 다른 업종에서 모텔숙박업 경영으로 업종전환 투자하는 사람들이다.  이들이 지난 세월의 모텔에 대한 이미지를 버리고 새로운 컨셉트의 차별화된 모텔영업방식을 만들어내고 있다


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매너리즘에서 벗어나자!

항상 어려운 시기라고 할 때 기회가 생기기마련인데 이런 시기에 기존의 매너리즘을 탈피하는 것이 중요하다모텔을 모텔로만 보지 말자는 것이다모텔이 호텔이 된 지는 오래다모텔이 펜션이 된다모텔이 게스트하우스가 된다모텔이 캠핑장이 된다모텔이 파티공간이 된다모텔의 옥상이 파티공간이커피숍이 되기도 한다모텔의 옥상이 모텔의 이미지를 변신시키기도 한다

모텔의 변신은 이 불황시기에 더욱 빛날 것이다더 이상 모텔은 없다그러나 모텔이란 숙박업소는 다양한 차별화된 개성 컨셉트의 영업전략을 만들어 내게 될 것이다

숙박앱에 종속되는 시설고급화가격경쟁에서 최근에는 각각의 모텔들이 개성을 만들어내며 구전효과에 의해 고객을 불러들이며숙박앱에만의 의존보다 블러거에게 감동을 주며 소비자에 의해 홍보하며 고객을 유치하는 전략으로 인터넷을 활용하려는 시도가 이루어지고 있다이제 개성있는 차별화의 컨셉트 영업전략의 개발로 오히려 숙박앱에 종속되지 않고 숙박앱을 활용하는 모텔들의 발버둥이 시작되려 하고 있다.   

잠만 자는 모텔보다 다기능의 휴식공간을 제공하는 재미있고 호기심으로 찾게 되는 모텔들의 탄생을 기대한다

인천공항에는 작은 공간을 활용한 숙면공간 다락 휴라는 숙박업소가 숙박율 94%라는 놀라운 기록을 달성하며 새로운 숙박공간연출에 의한 경쟁력의 사례를 보여주고 있다.  당신은 지금 불황만을 탓하며 내 모텔을 방치하고 있는 것은 아닌지?

 

우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)

          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038

          저서재건축사업실무나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

                전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사 

                전 대한숙박방송 '이길원의 숙박대박으로 가는길패널

                모텔상담사내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.

                한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

                각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수

                순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

                모텔 크리에이터

 

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